Home Blog Page 4

Complaint to the Competition and Consumer Protection Service

4
Cyprus CCPS Consumer protection service
Cyprus CCPS Consumer protection service

Dear Mr Christos Solomonides,

Violations of Consumer Protection Regulations

I am writing to you as the enforcement agency of unfair commercial practices. I would like you to repair the harm caused by my property developer and to take appropriate action against misleading industry advertising. The property industry in Cyprus falsely claims that a contract deposited at the land registry secures your rights and prevents your house being sold again without your consent.

As you may recall, I copied you on a letter dated 19th May 2011 to the Attorney General of the Republic regarding a double selling fraud under Section 303a of the criminal code. I have attached that letter along with their response dated 3rd June 2011 (Attachments 01 & 02). In my letter I requested final clarification and asked a few direct questions:-

“…as the law stands today, how many times can a property developer sell the same house before it becomes a criminal offence? And how much money can the developer keep from each buyer? In our case the same house was sold twice and the developer kept all our money paid (some 50% of the house price).”

The response is clear, that even with the deposit of a contract in the land registry, it is not a criminal offence for a developer to sell the same property over and over again and keep the money from each purchaser. Once again, according to the attorney general this is a civil issue and he gives no indication of plans to criminalise:-

“Having carefully examined the content of your letter we form the view that the raised issues concern matters falling within the sphere of civil law for which the Attorney General of the Republic, being the exclusive legal adviser of the government, cannot offer any advice. You may, if you wish to pursue such matters further before the civil courts of Cyprus, consult a practising lawyer of your choice.”

I consider any fair and reasonable jurisdiction would prohibit in all circumstances the double selling of the same property and would prosecute this act as a criminal fraud. However, the Republic seems adamant in protecting this developer and the courts have left it open for others to follow.

I am copying this letter to the Office of Fair Trading (OFT) in the UK and will be writing to them separately. I will be informing the OFT and our MEP’s of this breach of consumer protection and seeking the immediate cessation of selling Cypriot ‘off-plan’ property within the UK. There can be little doubt that this is the most dangerous of unfair practises facing buyers today.

The double selling of our house
On the 23rd August 2005 my wife and I bought a house from Christoforos Karayiannas and Son Ltd. It was an ‘off plan’ property with a delivery date of the 1st July 2006. Our contract was deposited in the land registry for specific performance. In February 2006 we disagreed with the developers because of changes they had made to the plans which were in breach of contract. At this stage, the property was midway through construction and we had paid CYP £66,000 in payments. Despite the changes to the plans which ruined the privacy of our garden, we felt we had little choice but to continue with the purchase and kept up all payments.

After increased animosity, the developers tried to bully us out of contract. They wished to sell our house at a higher price and remove us as critics from the development site. At this stage the developers wrote stating that they will “retain the money already paid” and “will never ever deliver to you [us] the house”. A civil case for breach of contract was started (Case No. 356/2006).

In February 2007 we discovered that our house had been resold to another British family. On the 20th March 2007 we wrote to the family but got no response. We followed this up with a letter from our lawyer on the 17th May 2007 (Attachment 03) and a reply came back on the 30th May 2007 (Attachment 04) stating that they had bought in good faith after they were told a previous contract had been cancelled. This was first brought to the attorney generals attention late 2007 requesting criminal proceedings under section 303a of the criminal code.

Criminal Code section 303A.
(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where (a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection. On the 2nd September 2008 our lawyer wrote another letter chasing the attorney general for action (Attachment 05). In November 2008 we got the response that the file had been studied and that it had been ascertained that no criminal offence has been committed (Attachment 06). My family was left with little choice but to pay for a private criminal prosecution under the above law.

Private Criminal Prosecution
During the case we presented evidence that satisfied the essential prima facie elements to the judge. This included, our contract still lodged at the land registry, proof our house was resold and occupied and a High Court precedent stating that a contract in the land registry secures ones rights as beneficial owner. In common law jurisdictions, prima facie denotes evidence that – unless rebutted – would be sufficient to prove a particular proposition. The accused gave no evidence, choosing to remain silent, as is their right. At the conclusion of the case in January 2011, the judge even without hearing a rebuttal seemingly went against her own prima facie decision. The judge sided with the developer and the occupant and acquitted them of all charges. This shocking conclusion was covered in the Cyprus Mail (Attachment 07). I have attached my lawyer’s final submission and the judges ruling (Attachments 08 & 09).

Civil Case
Despite filed in 2006, our civil case is not due for hearing till the end of 2011. Our house is still occupied by the second buyer. The developer still retains our money which has prevented us from buying elsewhere and we live in rented accommodation in the UK. It is grossly unfair for us to be put on the very long and protracted journey towards remedy in the civil courts which is both costly and time-consuming while in contrast the developer enjoys our money to further his own business. The civil courts run a haphazard schedule with no priority given to cases of immovable property. It will be argued that this is in breach of article 30 of the constitution. The Republic cares little that my family lives in rented accommodation with our lives in limbo.

Unfair commercial practices
I consider that our property developer Christoforos Karayiannas and Son Ltd has infringed Directive 2005/29/EC and the Cyprus Law 103 (I) /2007 which transposes it. Dangerously, in light of the attorney generals response and the court ruling in our private criminal case violations of false advertising are now being committed throughout the property industry.

False Advertising
When buying property in Cyprus we like everyone else believed that the deposit of our contract in the land registry secured our rights, protected our interests and that we would become the equitable owner of the property purchased. This is the message from every estate agent, lawyer and developer in the property industry.

Here are some examples specific to our case:-

From Christoforos Karayiannas and Son Ltd’s promotional material:-

“From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni. The lawyers who sold our house to another without our knowledge:-

“By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party
without his knowledge.”

Dangerously, this rhetoric comes from the highest levels of government:-

In July 2009 while addressing the title deeds issue, Mr Neoclis Sylikiotis, Minister of the Interior stated:-

“It must also become clear that the ownership status of a buyer owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

These claims are deceptive and materially inaccurate and such practises are banned under Consumer Protection Regulations (CPRs). Had we have known that our developer can sell our house to another and keep our money despite our contract in the land registry then we would never have bought in Cyprus. It is grossly unfair that this fraud is not a criminal offence and consumers must be made aware of this and that it may take up to ten years for satisfaction in the civil courts of Cyprus.

Physical Assaults
I have suffered two assaults by these developers (father and son). The first assault was in 2006 for talking to other customers on Phase 1 of my development. The second assault in 2008 was for simply going to take photos of my house. In this assault my hired car was rammed and after a sustained attacked I was hospitalised for six days and it was six months till I was fully recovered. I have attached details of their civil and criminal convictions in these matters (Attachment 10 & 11). However, the handling of theses cases and the leniency of the courts are subject to a High Court appeal and a matter for the ombudsman (the anti-discrimination body).

Associations
Christoforos Karayiannas and Son Ltd, claim and display that they are members AIPP (The Association of International Property Professionals) http://www.karayiannas.com.cy/. They are not members, they were expelled some time ago. http://www.aipp.org.uk/news/use-of-aipp-logo-by-nonmember-companies/

They also display the trust and quality marks of:-

The Federation of overseas Property Developers, Agents and Consultants.
The Cyprus Chamber of Commerce and Industry.
The Cyprus Land & Building Developers Association.
FIABCI (International Real Estate Federation)

A trader who has been approved, endorsed or authorised by a public or private body who then does not comply with their terms is in breach of CPRs. Displaying these endorsements built false confidence, unduly influenced us and is considered an unfair commercial practise in all circumstances.

Request for Action
I understand that as the Competition and Consumer Protection Service (CCP Service) you are the competent government service responsible for the enforcement of Consumer Protection Regulations (CPRs). Consequently, when the CCP Service becomes aware of any infringement of CPRs, it must, as soon as possible, take all the necessary enforcement measures to bring about the prohibition or cessation of the infringement committed by any supplier of goods. You have extensive powers to investigate violations of CPRs and powers of civil and criminal enforcement. This is to say that you could take court action on our behalf.

We wish to immediately obtain from our developer a full refund of our monies paid plus interest and damages. In light of the attorney generals response and the recent court ruling, I request that you safeguard consumer interests and address the inaccuracies promoted within the property industry and do everything in your power to prevent this happening again. Clearly, my family have been suffering for years as a result of buying property in Cyprus. My family’s plight will be broadcast on ITV’s “Homes from Hell” TV show in August. I have been protesting our situation for years in both Cyprus and abroad including outside property exhibitions in the UK. We took on the burden of a private criminal prosecution with no investigative powers and at great expense. I am very disappointed that I was unaware of your service and your far reaching powers and am grateful to the Cyprus Property Action Group (copied) who recently made this public in the Cypriot press. It is my expectation that you will conduct a thorough investigation of these allegations and take appropriate action. If the developer will not provide an immediate refund of our monies paid plus interest and damages then we need your full weight behind us to champion our civil case and fund the appeal of our private criminal prosecution. I’m sure you will agree that a swift hearing of our appeal at the Supreme Court is in the best interests of the entire property industry.

This unfair practice is happening to us now and Article 3 of the EU Directive 2005/29/EC states that your authority applies to practices ‘before, during and after a commercial transaction.’ As we have not taken possession of our house we are clearly still ‘during’ a commercial transaction. This means that the date on which we signed the contract in August 2005 is completely incidental and is not a reason for you to turn down our request for assistance (Contract Attachment 12).

To end, I would like to thank you for taking the time in reading this. I understand that under Article 29 of the Cyprus Constitution I should be due a response from you within 30 days and I eagerly await your response.

Yours Sincerely,
Cornelius O’Dwyer

28th June 2011

Letter from the Attorney General 03-06-2011

3
Ο Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας
Ο Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας

Download (PDF, 35KB)


Download pdf

Letter to the office of the Attorney General

4
Ο Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας
Ο Γενικός Εισαγγελέας της Δημοκρατίας

Polina Efthivoulou
Counsel of the Republic
Law Office of the Republic of Cyprus
1403 Nicosia
Cyprus
+357 22889242
pefthivoulou@law.gov.cy

19th May 2011

Dear Ms Efthivoulou,

Double Selling Fraud. Section 303a Criminal Code

Thank you for the meeting on the 21st January 2011 where we discussed, amongst other issues, the double selling fraud by my developer of our property. During our meeting you advised me that you were going to raise the issue again with the Attorney General. I am writing to you today for the results of that meeting and for final clarification on criminal law concerning fraudulent dealings in immovable property belonging to another.

Criminal Code section 303A.

(1) Any person who, with intent to defraud, deals in immovable property belonging to another is guilty of a felony and is liable to imprisonment for seven years.

(2) For the purposes of the present section a person shall be deemed to be dealing in immovable property where

(a) [that person] Sells to another, or rents to another, or mortgages to another or encumbers in any way, or makes available for use by another immovable property, or

(b) advertises or otherwise promotes the sale or renting out or mortgaging or charging in any way to another of immovable property or the use thereof by another, or

(c) concludes an agreement for the sale to another, or the renting out to another, or the mortgaging to another, or the charging in any way to the benefit of another, or the use by another of immovable property, or

(d) accepts the immovable property which is the object of the dealing as this is defined in the present subsection.

Competition and Consumer Protection Service

I am copying this letter to Christos Solomonides Director of the Competition and Consumer Protection Service (“the CCP Service”) so as to encourage inter agency co-operation to protect consumers interest. The CCP Service is the competent government authority responsible for the enforcement of the consumer protection laws aiming at safeguarding consumer interests. It deals with subject matters such as unfair commercial practices, unfair terms in consumer contracts, misleading and comparative advertising, etc.

I understand that when the competent authority becomes aware of any infringement of Directive 2005/29/EC and the Cyprus Law 103 (I) /2007 which transposes it, it must, as soon as possible, take all the necessary enforcement measures to bring about the prohibition or cessation of the infringement committed by any supplier of goods or provider of services. It’s powers are far reaching including to apply to the Court for the issuing of a prohibitory or mandatory order, including an interim order, or to impose an administrative fine with regard to transgressions of consumer protection legislation.

This is to say that they will take court action on our behalf if this is required.

Private Criminal Prosecution

As you know our contract is still at the Land Registry deposited for specific performance and our money is in the developers bank since 2005. Before completion of the property in 2006 the developer sold the same property to another at a higher price who still occupy the house. You may recall that this was first brought to your attention late 2007 and in November 2008 you replied that the file had been studied and that it had been ascertained that no criminal offence has been committed. My family was left with little choice but to pay for a private criminal prosecution.

At the private criminal prosecution we presented evidence satisfying all of the essential facts including our contract in the Land Registry, our house unlawfully occupied and legal precedent that a contract in the Land Registry secures ones right as beneficial owner. The accused gave no evidence choosing to remain silent as is their right, but in a shocking conclusion (see Cyprus Mail attached by email) the judge without hearing a rebuttal seemingly went against her own Prima Facie decision, sided with the developer and occupant and acquitted them of all charges in January 2011. I have attached (By email only) my lawyer’s final submission and the judges ruling.

I believe any fair and reasonable jurisdiction would see the selling of the same property twice as a criminal fraud. It is grossly unfair for the buyer to be put on the very long and protracted journey towards remedy in the civil courts which is both costly and time-consuming while in contrast the developer enjoys your money to further his own business. Despite being filed in 2006 our civil case is not due for hearing till the end of this year. It will be argued that this is in breach of article 30 of the constitution. The Republic cares little that my family lives in rented accommodation with our lives in limbo.

In my complaint to the newly formed CCP Service I am requesting an inquiry and hope that they not only champion our appeal but reimburse our legal costs for the private criminal prosecution. We satisfied the Prima Facie requirements of the case proven by the judges interim decision. Clearly then the state should have proceeded with this prosecution in the public interest.

I don’t believe the above-mentioned Law is legally defective but cannot understand the Republics reluctance to implement it in our case. If our case doesn’t satisfy the elements for prosecution then what possible scenario would? I hope the law was not introduced to protect Greek property from Turkish occupation only.

False Advertising

When buying property in Cyprus I like everyone else believed that our contract in the Land Registry secured our rights and protected our interests and that only by mutual agreement or a court order could our rights be removed. Had we have known differently we would have not bought in Cyprus.

In addressing the title deeds issue in July 2009 Mr Neoclis Sylikiotis, Minister of the Interior stated:-

It must also become clear that the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys.”

This rhetoric is repeated by every estate agent, lawyer and developer in the property industry all of whom believe and promote that once your contract is in the Land Registry your rights are secured. Here are two examples:-

By having the purchase contract deposited at the L.R.O. The buyer not only secures his interest in the property but he also prevents the owner of land/vendor from transferring the property to a third party without his knowledge.”

From the brochure of the Pittadjis Law Firm of Paralimni.
The Lawyers who sold our house to another without our knowledge.

From the minute your contract of sale is registered at the land registry department the property is officially yours and you can sell your property the next minute.”

From our developers promotional material.

Requests for action

I put many questions to you in January which instead of answering you were going to put before the Attorney General. I respectfully seek clarification on the following for my family and for the public interest.

Firstly, our private criminal prosecution is set for judicial review at the Supreme Court. I understand that this may take a while. Can you please confirm what action the Attorney General has taken to expedite this process in light of the serious effect on my family, the property industry and its reputation abroad.

Secondly, as the law stands today, how many times can a property developer sell the same house before it becomes a criminal offence? And how much money can the developer keep from each buyer? In our case the same house was sold twice and the developer kept all our money paid (some 50% of the house price).

Finally, could you please let me know what lessons have been learnt and what provisions have been put in place to see this does not happen again?

I understand that under Article 29 of the Cyprus Constitution I should be due a response from you within 30 days. I thank you for your attention and eagerly await your response.

Yours Sincerely

Cornelius O’Dwyer

3

CC:-

Mr Petros Clerides
Attorney General of the Republic
Law Office of the Republic of Cyprus
1403 Nicosia
Cyprus
Τel.: +35722889115, Fax.: +35722665080
att.gen@law.gov.cy

My Legal Representation in Cyprus
Yiannos G. Georgiades
GEORGIADES & MYLONAS
2, Ayios Pavlos & Kadmos Street
Wisdom Tower, 3rd Floor
1105 Nicosia, P.O.Box 24144, 1701 Nicosia
Tel: +357 22819292 Fax: +357 22778444
yiannos.georgiades@gmadvocates.com

Mr Christos Solomonides
Director of the Competition
and Consumer Protection Service
Ministry of Commerce, Industry and Tourism of Cyprus
CY-1421 Nicosia, CYPRUS
Tel: +357 22867100 Fax: +357 22375120
conservice@mcit.gov.cy

Mr Neoklis Sylikiotis
Minister of Interior
Dimostheni Severi ave
1453 Nicosia
Tel: +357 22867600 Fax: +357 22676709
dktorides@moi.gov.cy
minister@moi.gov.cy

Mr Christos Christophides
Director of the President’s Office and Deputy Government Spokesman
TEL: +357 22867431, +357 22867408
FAX: +357 22304300, +357 22660173
christophides.chr@presidency.gov.cy

Mr Matthew Kidd – High Commissioner:
Ms Zoe Woodward – Property Officer
British High Commission
Alexander Pallis Street (PO Box 21978)
1587 Nicosia
Cyprus
Matthew.Kidd@fco.gov.uk
Zoe.Woodward@fco.gov.uk

Viviane Reding
Vice President, Commissioner for Justice
DG Justice
European Commission
Brussels B-1049
Belgium
FAX : +32 2 299.92.01
viviane.reding@ec.europa.eu

Denis O’Hare.
Cyprus Property Action Group.
denis.ohare@cyprus-property-action-group.net

4

Letter to Attorney General 28-04-2011

4
perjury

Mr Petros Clerides
Attorney General of the Republic
Law Office of the Republic of Cyprus
1403 Nicosia
Cyprus
Τel.: +35722889115, Fax.: +35722665080
att.gen@law.gov.cy

28th April 2011

Honourable Sir,

Re: Perjury Case against Mr George Pittadjis

I am writing to request an update on a case brought before your office. Senior Counsel for the Republic Elena Kleopa is in charge of the case, however I understand that Polina Efthivoulou brought the matter to your personal attention in January.

On the 13th October 2010 Mr George Pittadjis gave false testimony at Larnaca District court, case number 1912/09 with Judge Mrs Stalo Tsivitanidou-Kizi presiding. Mr George Pittadjis clearly committed perjury in an attempt to pervert the course of justice. His false testimony influenced the outcome of the case. The outcome of this case was very important for not only my family but the property industry and the Republics reputation abroad. It concerns whether or not a contract in the land registry secures the buyers rights as the beneficial owner. The case is now set for appeal at the Supreme Court which is why it is vital that Mr George Pittadjis be brought before the courts as soon as possible.

I made my statement at the Police Headquarters on the 24th November 2010 to officer Mr. Nicos Kalassides. I understand other parties were interviewed and the file was handed over to your office before Christmas 2010.

I look forward to hearing from you soon regarding this matter.

Yours Sincerely

Cornelius O’Dwyer

CC:-

Elena Kleopa
Senior Counsel of the Republic
+357 22889110
ekleopas@law.gov.cy

Polina Efthivoulou
Counsel of the Republic
+357 22889242
pefthivoulou@law.gov.cy

My Legal Representation in Cyprus

Yiannos G. Georgiades
GEORGIADES & MYLONAS
2, Ayios Pavlos & Kadmos Street
Wisdom Tower, 3rd Floor
1105 Nicosia, P.O.Box 24144, 1701 Nicosia
Tel: +357 22819292 Fax: +357 22778444
yiannos.georgiades@gmadvocates.com

Mr Matthew Kidd – High Commissioner:
Ms Zoe Woodward – Property Officer
British High Commission
Alexander Pallis Street (PO Box 21978)
1587 Nicosia
Cyprus
Matthew.Kidd@fco.gov.uk
Zoe.Woodward@fco.gov.uk

Interim Decision: Case 356/2006: Date 20-04-2011

6
Larnaca District Court
Larnaca District Court

ΕΠΑΡΧΙΑΚΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΑΜΜΟΧΩΣΤΟΥ
Ενώπιον: Λ. Δημητριάδου-Ανδρέου, Α.Ε.Δ.

Αρ. Αγωγής: 365/06

Μεταξύ:

CHRISTOFOROS KARAGIANNAS & SONS LTD

Εναγόντων

Και

1. CORNELIUS DESMOND O’DWYER
2. MICHAELLA MARGARET O’DWYER

Εναγομένων

Αίτηση για διαγραφή ημερ. 10/1/2011

Ημερομηνία: 20 Απριλίου, 2011

ΕΜΦΑΝΙΣΕΙΣ:
Για Αιτητές/Εναγόμενους 1 και 2: κ. Τ. Μυλωνάς.
Για Καθ΄ ων η Αίτηση/Ενάγοντες: κ.κ. Α. Κλαϊδης και Βασιλακκάς.

ΕΝΔΙΑΜΕΣΗ ΑΠΟΦΑΣΗ

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Με την παρούσα Αίτηση οι Εναγόμενοι/Αιτητές ζητούν τις ακόλουθες θεραπείες:

(Α) Όπως το δικόγραφο «ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΕΙΣ ΤΗΝ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΚΑΙ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΕΙΣ ΤΗΝ ΑΝΑΤΑΠΑΙΤΗΣΗ» το οποίο καταχωρήθηκε από τους Ενάγοντες στις 12/1/09 διαγραφεί στο σύνολό του και/ή θεωρηθεί ως μη καταχωρηθέν διά το λόγο ότι καταχωρήθηκε παράτυπα και/ή κατά παράβαση των Θεσμών της Πολιτικής Δικονομίας και/ή χωρίς την άδεια του Δικαστηρίου.

(Β) Όπως τα αποσπάσματα της παρά. (8) της Τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης, η οποία έχει τροποποιηθεί κατ΄ επανάληψη σύμφωνα με τα διατάγματα ημερομηνίας 24/3/10 και 16/6/10 τα οποία δεν είναι γραμμένα σε μια από τις επίσημες γλώσσες της Κυπριακής Δημοκρατίας αλλά στην αγγλική διαγραφούν διότι παραβιάζουν τις πρόνοιες του Συντάγματος της Κυπριακής Δημοκρατίας και/ή του περί των Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμο.

(Γ) Όπως το δικόγραφο «ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΕΙΣ ΤΗΝ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΕΚΘΕΣΗ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗΣ ΚΑΙ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΕΙΣ ΤΗΝ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ» σύμφωνα με το Διάταγμα ημερομηνίας 16/6/10, το οποίο καταχωρήθηκε από τους Ενάγοντες στις 4/10/10, διαγραφεί δια το λόγο ότι καταχωρήθηκε χωρίς άδεια του Δικαστηρίου και οι ισχυρισμοί που περιέχονται σε αυτό τροποποιούν την αρχική Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η οποία καταχωρήθηκε στις 8/2/07. Οι αλλαγές και/ή τροποποιήσεις που υπέστη η αρχική Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση δεν έχουν καμμία σχέση με τις αλλαγές που υπέστη η αρχική Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτηση η οποία καταχωρήθηκε στις 24/1/07.

(Δ) Διαζευκτικά προς το αιτητικό (Γ) της παρούσας Αίτησης όπως τα αποσπάσματα της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 4/10/10, τα οποία βρίσκονται σε σύγκρουση και/ή προσθέτουν νέους ισχυρισμούς στην Έκθεση Απαίτησης όπως έχει τροποποιηθεί, διαγραφούν. Συγκεκριμένα να διαγραφούν από την παρά. (8) υποπαράγραφος (4) τα εξής αποσπάσματα:

«Διαζευκτικά και ανεξάρτητα του ανωτέρω αναφερόμενου ισχυρισμού αλλά και επιπροσθέτως οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι η συμπεριφορά των εναγομένων μετά δυσφημιστικά σχόλια και τις ψευδείς πληροφορίες που δημοσίευσαν αλλά και οι παράνομες και αντισυνταγματικές ενέργειες τους έδιναν το δικαίωμα στους ενάγοντες άμεσου τερματισμού της σύμβασης.
Είναι επίσης ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι η συμπεριφορά των Εναγομένων ήταν κάθετα αντίθετη με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη που έπρεπε να διέπουν την μεταξύ τους σύμβαση, η δε παράβαση τους έδιδε στους ενάγοντες δικαίωμα άμεσου τερματισμού της σύμβασης».

ΑΙΤΗΣΗ ΚΑΙ ΕΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΠΟΥ ΤΗΝ ΥΠΟΣΤΗΡΙΖΕΙ

Η Αίτηση βασίζεται στη Δ.19, Δ.20, Δ.21, Δ.23, Δ.25,θ.θ.5 και 6, Δ.26,θ.14, Δ.27,θ.θ.2, 3 και 4 και Δ.64 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, στις συμφυείς και εγγενείς εξουσίες του Δικαστηρίου, στο κοινοδίκαιο και στις αρχές της επιείκειας.
Η Αίτηση υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση της Βασιλικής Μιχαηλίδου, δικηγόρου στο γραφείο των δικηγόρων των Εναγομένων, στην οποία αναφέρονται, όπως μπορώ να συνοψίσω, τα ακόλουθα:

· Στην παρούσα αγωγή καταχωρήθηκε η αρχική Έκθεση Απαίτησης από τους Ενάγοντες στις 10/11/06, ακολούθως Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση από τους Εναγόμενους στις 24/1/07 και τέλος Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση από τους Εναγόμενους στις 8/2/07.
· Στις 24/3/10 εκδόθηκε διάταγμα τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης των Εναγόντων έπειτα από σχετική αίτηση που καταχωρήθηκε από τους Ενάγοντες. Στις 22/4/10 καταχωρήθηκε η Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης και στις 30/4/10 η Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης. Περαιτέρω, στις 16/6/10 εκδόθηκε διάταγμα τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης και την 1/7/10 καταχωρήθηκε η Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης. Στις 17/9/10 καταχωρήθηκε Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτηση και στις 4/10/10 καταχωρήθηκε από τους Ενάγοντες η Απάντηση στην Τροποποιημένη Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση.
· Στην Έκθεση Απαίτησης που καταχωρήθηκε και όπως έχει τροποποιηθεί και συγκεκριμένα στην παρά. (8) υπάρχουν αποσπάσματα που είναι γραμμένα στα αγγλικά και πρέπει να διαγραφούν καθώς αυτό αντιβαίνει το Άρθρο 3 (4) του Συντάγματος, το οποίο αναφέρει ότι επίσημες γλώσσες διαδικασίας ενώπιον του Δικαστηρίου είναι η ελληνική και η τουρκική.
· Αναφορικά με τα σημεία (Α) και (Γ) δηλώνεται ότι η Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η οποία καταχωρήθηκε στις 12/1/09 και η Απάντηση στην Τροποποιημένη Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Τροποποιημένη Ανταπαίτηση σύμφωνα με το διάταγμα ημερομηνίας 16/6/10 που καταχωρήθηκε στις 4/10/10 είναι ουσιωδώς διαφορετικές από την αρχική Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση που καταχωρήθηκε στις 8/2/07. Οι αλλαγές που έγιναν εκ μέρους των Εναγομένων στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης δεν έχουν καμμιά σχέση με τις αλλαγές που παρουσιάζουν τα δύο πιο πάνω δικόγραφα των Εναγόντων.
· Σχετικά με το σημείο (Δ) της Αίτησης, δηλώνεται ότι τα εν λόγω αποσπάσματα αποτελούν νέους ισχυρισμούς, ήτοι νέους λόγους καταγγελίας και τερματισμού της σύμβασης οι οποίοι είναι σε αντίθεση με τους λόγους τερματισμού της σύμβασης που αναφέρονται στην Έκθεση Απαίτησης και ως εκ τούτου τροποποιούν την ΄Εκθεση Απαίτησης. Η τροποποίηση των δικογράφων επιτρέπεται μόνο με διάταγμα Δικαστηρίου και, ως εκ τούτου, η προσθήκη των ως άνω αναφερομένων αποσπασμάτων της παρα(8) της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση η οποία καταχωρήθηκε στις 4/10/10 αποτελεί κατάχρηση και περιφρόνηση της δικαστικής διαδικασίας, παραβίαση των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, είναι αντίθετη με τη νομολογία και παραβιάζει το εκδοθέν στις 16/6/10 διάταγμα τροποποίησης αφού είναι άσχετα μ΄ αυτό.

ΕΝΣΤΑΣΗ ΚΑΙ ΕΝΟΡΚΗ ΔΗΛΩΣΗ ΠΟΥ ΤΗ ΣΥΝΟΔΕΥΕΙ

Στην Αίτηση κατεχωρήθη ένσταση η οποία βασίζεται στη Δ.19, Δ.20, Δ.21, Δ.23, Δ.25,θ.θ.5 και 6, Δ.26,θ.14, Δ.27,θ.θ.2, 3 και 4 και Δ.64 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας και στις συμφυείς και εγγενείς εξουσίες του Δικαστηρίου, στην πρακτική, στο κοινοδίκαιο και στις αρχές της επιείκειας.

Ως συγκεκριμένοι λόγοι ένστασης εξειδικεύονται οι εξής:

Η αίτηση είναι νόμω και ουσία αβάσιμη.
Δεν πληρούνται οι όροι που θέτει ο Νόμος και η Νομολογία για την έκδοση τέτοιων διαταγμάτων.
Η αίτηση είναι γενική και αόριστη.
Η καταχώριση της Αίτησης στο παρών στάδιο αποτελεί κατάχρηση διαδικασίας.
Οι Αιτητές εμποδίζονται στην καταχώριση της Αίτησης στο παρών στάδιο.
Υπάρχει αδικαιολόγητη καθυστέρηση στην καταχώριση της Αίτησης.

Η ένσταση υποστηρίζεται από Ένορκη Δήλωση του Μάριου Καραγιαννά. ενός εκ των Διευθυντών των Εναγόντων. Σ΄ αυτή αναφέρει, όπως μπορώ να συνοψίσω, τα εξής:

Μετά την καταχώριση της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 8/2/07 οι Εναγόμενοι με αίτηση τους ημερομηνίας 21/9/07 πέτυχαν, δυνάμει διατάγματος ημερομηνίας 16/1/08, την τροποποίηση της παραγράφου 35 της Ανταπαίτησης τους και καταχώρησαν Τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτηση στις 8/10/08.
Οι Ενάγοντες καταχώρησαν Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση στις 12/1/09 προς απάντηση των νέων ισχυρισμών των Εναγόντων που περιέχονται στο δικόγραφο τους ημερομηνίας 8/10/08.
Στις 15/12/09 οι Ενάγοντες καταχώρησαν αίτηση για τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης τους και εκδόθηκε σχετικό Διάταγμα Δικαστηρίου στις 24/3/10.
Στις 30/4/10 οι Εναγόμενοι καταχώρησαν Τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης. Πριν προβούν οι Ενάγοντες σε καταχώριση Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση την 1/7/10 καταχώρησαν Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης δυνάμει διατάγματος ημερομηνίας 16/6/10.
Στις 17/9/10 οι Εναγόμενοι καταχώρησαν Έκθεση Υπεράσπισης και Ανταπαίτηση στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης ημερομηνίας 1/7/10 όπου οι Εναγόμενοι προέβησαν σε επαναδιατύπωση και/ή αλλαγές στη δομή και το περιεχόμενο του δικογράφου τους προσθέτοντας μάλιστα και νέους ισχυρισμούς απαντώντας στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης ημερομηνίας 1/7/10 σύμφωνα με το Διάταγμα ημερομηνίας 16/6/10. Στις 4/10/10 οι Ενάγοντες καταχώρησαν Απάντηση στην Τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης και Υπεράσπιση στην Τροποποιημένη Ανταπαίτηση ημερομηνίας 17/9/10. Αυτό, ως συμβουλεύουν οι δικηγόροι του τον ενόρκως δηλούντα, του έδιδε το δικαίωμα να απαντήσει στους νέους αυτούς ισχυρισμούς και/ή να επαναδιατυπώσει και εκείνος με τη σειρά του τους ισχυρισμούς του ούτως ώστε το Δικαστήριο να έχει ενώπιον του ξεκάθαρα τις θέσεις των δύο πλευρών για να μπορεί να προβεί σε πλήρη και δίκαιη επίλυση όλων των επίδικων θεμάτων.
Κανένα νέο ισχυρισμό δεν προβάλλουν οι Ενάγοντες στην Απάντηση στην Τροποποιημένη Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 4/10/10 που να έρχονται σε αντίθεση με την Έκθεση Απαίτησης και/ή να αποτελούν νέα βάση αγωγής καθώς ο ισχυρισμός τους ότι πέραν της παράλειψης πληρωμής, όπως προνοούσε το πωλητήριο, είχαν δικαίωμα να τερματίσουν οι Ενάγοντες την μεταξύ τους σύμβαση και λόγω της συμπεριφοράς των Εναγομένων, ήτοι τον λίβελλο και/ή δυσφημιστικά δημοσιεύματα εκ μέρους των Εναγομένων και/ή κακόβουλες ειδήσεις και/ή εκδικητική και εκβιαστική συμπεριφορά των Εναγομένων που περιέχεται στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης των Εναγόντων ειδικά στις παραγράφους 10-24.
Λόγω και της φύσης της αγωγής στο μέτρο που αφορά στον λίβελλο είναι πάγια Νομολογία των Κυπριακών Δικαστηρίων ότι τα δημοσιεύματα θα πρέπει να περιλαμβάνονται αυτούσια στο σώμα της Έκθεσης Απαίτησης. Όλα τα δημοσιεύματα έγιναν και δημοσιεύθηκαν στην αγγλική γλώσσα που είναι και η μητρική γλώσσα των Εναγομένων.
Περαιτέρω, είναι ορατός ο κίνδυνος κατά τη μετάφραση από την αγγλική στην ελληνική να έχει χαθεί το ακριβές νόημα των δημοσιευμάτων και να δημιουργηθεί κατάφορη αδικία εναντίον των Εναγόντων.
Σύμφωνα δε με το περί Επίσημων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμο αλλά και σύμφωνα με την Νομολογία είναι στη Διακριτική ευχέρεια του Δικαστηρίου να αποδέχεται ως μαρτυρία έγγραφα συντεταγμένα σε οποιαδήποτε γλώσσα, ενώ όταν το συμφέρον της δικαιοσύνης το επιβάλλει μπορεί το Δικαστήριο να διατάξει τη μετάφραση εγγράφων ή μέρος εγγράφου σε μια από τις Επίσημες γλώσσες της Δημοκρατίας. Περαιτέρω, στα πλαίσια της επιείκειας τα δημοσιεύματα είναι σε μια γλώσσα κατανοητή στους διαδίκους και ιδιαίτερα στους Εναγόμενους.
Η αίτηση των Εναγομένων σε αυτό το στάδιο δε μπορεί να πετύχει για τον λόγο ότι υπάρχει υπέρμετρη καθυστέρηση στην καταχώριση της αίτησης ιδιαίτερα όσον αφορά στην διαγραφή της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 12/1/09.
Περαιτέρω η παρούσα υπόθεση είχε οριστεί για ακρόαση τόσο μετά την καταχώριση της Τροποποιημένης Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπάντηση ημερομηνίας 12/1/09 χωρίς οι Εναγόμενοι να προβάλουν οποιαδήποτε επιφύλαξη σε σχέση με τα δικόγραφα όσο και μετά την καταχώριση της Τροποποιημένης Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 4/10/10 όπου και πάλι ορίστηκε η υπόθεση για ακρόαση σε ημερομηνία μεταγενέστερη της επίδοσης του τροποποιημένου δικογράφου χωρίς και πάλι να αναφέρουν οτιδήποτε στο Δικαστήριο, θέτοντας τους εαυτούς τους στη διάθεση του Δικαστηρίου για ακρόαση με βάση τα δικόγραφα ως είχαν και τα οποία είχε ενώπιον του Δικαστηρίου.
Περαιτέρω, μετά την καταχώρηση της Τροποποιημένης Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπάντηση ημερομηνίας 12/1/09 οι Εναγόμενοι και οι Ενάγοντες είχαν συνάντηση στα γραφεία των δικηγόρων τους στην Λευκωσία, δια σκοπούς διευθέτησης της σχετικής αγωγής. Όλες οι συζητήσεις γίνονταν στη βάση των δικογράφων ως είχαν τροποποιηθεί μέχρι και την ημερομηνία εκείνη.
Οι Εναγόμενοι προβαίνουν σε ελλειπή και παραπλανητική παράθεση των πραγματικών γεγονότων και/ή την πραγματική πορεία και/’ή τροποποιήσεις των δικογράφων και δεν παρουσιάζουν τα αληθή γεγονότα και παραπλανούν το Δικαστήριο παραλείποντας να αναφέρουν ενδιάμεσες τροποποιήσεις που έγιναν και από τις δύο πλευρές παρουσιάζοντας μια άλλη διαφορετική εικόνα από αυτή που πραγματικά ισχύει και πως οι Ενάγοντες κατέληξαν στην καταχώριση της Τροποποιημένης Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 4/10/10.
Τα εν λόγω αποσπάσματα ουδόλως αποτελούν νέους ισχυρισμούς αλλά ως έχει ήδη αναφερθεί αποτελούν ισχυρισμούς προς απάντηση των νέων ισχυρισμών των εναγομένων αλλά και διευκρινίσεις και/ή λεπτομέρειες σε σχέση με τους ισχυρισμούς των Εναγόντων στην Έκθεση Απαίτησης τους. Περαιτέρω ο ενόρκως δηλών ισχυρίζεται και ως τυγχάνει νομικής συμβουλής ότι η Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης τους ημερομηνίας 1/7/10 βάσει του Διατάγματος των δικαστηρίων 16/6/10 περιέχει όλες και μόνο τις τροποποιήσεις οι οποίες περιλαμβάνονται στο εν λόγω διάταγμα. Η Τροποποιημένη τους Απάντηση αποτελεί ένα άλλο δικόγραφο που δεν αφορά σε αυτό το ισχυριζόμενο διάταγμα και πιστεύει ότι καμία δέσμευση δεν επιβάλλει στους Ενάγοντες το εκδοθέν διάταγμα τη στιγμή μάλιστα που μετά την καταχώρηση της τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης οι εναγόμενοι καταχώρησαν τροποποιημένη Έκθεση Υπεράσπισης φέροντας νέους ισχυρισμούς και/ή τροποποιήσεις και/ή επαναδιατυπώσεις οι οποίες έχρηζαν λεπτομερέστερης απάντησης εκ μέρους των Εναγόντων.

ΝΟΜΙΚΗ ΠΤΥΧΗ

Εξουσία διαγραφής παραχωρείται από τη Δ.19 θ.26[1] η οποία δίδει το δικαίωμα διαγραφής οποιουδήποτε θέματος σε οποιαδήποτε οπισθογράφηση ή δικόγραφο το οποίο μπορεί να είναι αχρείαστο ή σκανδαλώδες ή το οποίο τείνει να επηρεάσει ή ενοχλήσει ή καθυστερήσει τη δίκαιη διεξαγωγή της δίκης.

Ενόψει της ομοιότητας των προνοιών Δ.19 θ.26 με αυτές της Order 19 r.27 των παλαιών Αγγλικών Κανονισμών καθοδήγηση μπορεί να αντληθεί από την αγγλική νομολογία επί του θέματος. Στην Ετήσια Πρακτική του 1958 (Annual Practice) στη σελ. 477 αναφέρεται ότι η διατύπωση του κανόνα είναι ευρεία αλλά η εφαρμογή του περιορίστηκε σε κάποια έκταση με τις αποφάσεις που δόθηκαν σχετικά μ’ αυτόν. Η γενική εφαρμογή του κανόνα καθορίζεται με την απόφαση του Bowen L.J. στην υπόθεση Knowles v. Roberts 38 Ch.D. 270 όπου αναφέρεται ότι το Δικαστήριο δεν θα πρέπει να υπαγορεύει στα μέρη πώς να συντάσσουν τα δικόγραφα και ότι αυτός ο κανόνας θα πρέπει να τηρείται σαν ιερός. Από την άλλη όμως ο κανόνας αυτός υπόκειται στον περιορισμό ότι τα μέρη δεν πρέπει να παραβιάζουν τους κανόνες ετοιμασίας των δικογράφων και αν κάποιος διάδικος εισάγει δικόγραφο που είναι αχρείαστο και τείνει να επηρεάσει δυσμενώς και να καθυστερήσει την εκδίκαση τότε το δικόγραφο αυτό είναι πέραν των δικαιωμάτων του διαδίκου.

Η εξουσία του Δικαστηρίου να διαγράφει ισχυρισμούς in limine είναι αναμφίβολα δραστική και δεν πρέπει να ασκείται παρά σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Αποτελεί ταυτόχρονα ένα χρήσιμο όπλο προς αποφυγή κατάχρησης της διαδικασίας με την προώθηση σκανδαλωδών, αχρήστων ή ενοχλητικών θεμάτων που είναι αντίθετα με την ορθή παρουσίαση των δικογράφων και των κανόνων αυτών όπως προδιαγράφει η Δ.19 θ.4[2] με βάση την οποία μόνο τα ουσιώδη γεγονότα πρέπει να δικογραφούνται τα οποία είναι και σχετικά με τα επίδικα θέματα.

Όσον αφορά ειδικότερα την έννοια του αχρείαστου δικογράφου σε σχόλιο του Annual Practice του 1959 στη σελ. 477 αναφέρεται ότι το γεγονός και μόνο ότι το δικόγραφο του αντιδίκου περιέχει κάποια αχρείαστα θέματα δεν είναι ικανοποιητικός λόγος για αίτηση σύμφωνα με τον κανονισμό αυτό. Κάποια δήλωση δεν διαγράφεται απλώς και μόνο επειδή είναι αχρείαστη εφόσον κατά τα άλλα είναι αβλαβής. Έτσι αν ουσιώδη γεγονότα διατυπώνονται με αχρείαστη μακρηγορία ή με αχρείαστη λεπτομέρεια το δικόγραφο δεν θα διαγραφεί. Αν όμως εντελώς επουσιώδη θέματα καταγράφονται με τέτοιο τρόπο ώστε ο αιτητής να πρέπει να απαντήσει σε αυτά και με αυτό τον τρόπο εγείρονται άσχετα θέματα τα οποία θα καταλήξουν στην πρόκληση εξόδων, ταλαιπωρίας και καθυστέρησης, τότε αυτά θα διαγραφούν γιατί θα επηρεάσουν τη δίκαιη εκδίκαση της υπόθεσης.

Σχετικά με το πότε ένα δικόγραφο προκαλεί αμηχανία, χρήσιμη αναφορά μπορεί να γίνει στο Σύγγραμμα Bullen & Leake, Precedent of Pleadings 12η έκδοση σελ. 147:

“Accordingly a pleading is embarrassing which is ambiguous or unintelligible or which states immaterial matter and so raises irrelevant issues which may involve expense, trouble and delay and thus will prejudice the fair trial of the action, and so is a pleading which contains unnecessary or irrelevant allegations.”

Όπως λέχθηκε από τον Cotton L.J. στην υπόθεση Philips v. P. 4 Q.B 139:-

“In my opinion it is absolutely essential that the pleading not to be embarrassing to the defendants should state those facts which will put the defendants on the guard and tell them what they have to meet when the case comes on for trial.”

Γενικά σκανδαλώδη, ενοχλητικά και άχρηστα θέματα είναι εκείνα τα οποία θεωρούνται ανήθικα ή υποβιβαστικά ή γίνονται με στόχο τον επηρεασμό της άλλης πλευράς, αλλά αν είναι σχετικά τότε δεν είναι κατ΄ ανάγκη και σκανδαλώδη, ούτε και διαγράφεται ισχυρισμός απλώς και μόνο διότι είναι αχρείαστος, εκτός και αν είναι εμφανώς άσχετος.

Παρόλο ότι η Δ.19,θ.26 ρητά προνοεί ότι το διάταγμα διαγραφής μπορεί να εκδοθεί σε οποιοδήποτε στάδιο της διαδικασίας, εντούτοις η Αίτηση θα πρέπει να υποβάλλεται χωρίς καθυστέρηση (promptly) και κατά κανόνα αμέσως μετά την επίδοση του ενοχλητικού (offending) δικογράφου[3].

Να αναφερθώ, τέλος, στη Δ.27,θ.3 σύμφωνα με την οποία όταν η βάση της αγωγής ή υπεράσπισης που αποκαλύπτεται με τα δικόγραφα δεν έχει βάση συζήτησης, ή στην περίπτωση που φαίνεται ότι είναι επιπόλαιη ή ενοχλητική, το Δικαστήριο έχει τη διακριτική ευχέρεια να απορρίψει την απαίτηση ή την υπεράσπιση. Επισημαίνω ότι η διαγραφή δικογράφου αποτελεί εξαιρετικό μέτρο που δικαιολογείται μόνο εφόσον το δικόγραφο κρίνεται αναντίλεκτα ανυπόστατο, ενώ η εξέτασή του γίνεται αποκλειστικά με βάση το περιεχόμενό του και τις αντικειμενικές συνέπειες που συνεπάγεται η τεκμηρίωση των ισχυρισμών που προβάλλονται σε αυτό. Η επιλογή των προνοιών της Διάταξης αυτής είναι κατάλληλη μόνο στις περιπτώσεις οι οποίες είναι απλές, προφανείς και ξεκάθαρες.

Η νομολογιακή αντιμετώπιση τόσο της Δ.19,θ.26 όσο και της Δ.27,θ.3 – που αφορά τη διαγραφή ολόκληρου του δικογράφου – είναι ότι η άσκηση της σχετικής εξουσίας του Δικαστηρίου πρέπει να ασκείται με προσοχή και φειδώ[4].

ΙΣΤΟΡΙΚΟ ΤΗΣ ΠΑΡΟΥΣΑΣ ΥΠΟΘΕΣΗΣ

Κρίνω σκόπιμο για τους σκοπούς των ζητημάτων που έχουν εγερθεί στα πλαίσια της αίτησης να αναφερθώ συνοπτικά στο ιστορικό της παρούσας υπόθεσης και τα δικόγραφα που έχουν καταχωρηθεί από την αρχή μέχρι σήμερα μετά τη μεσολάβηση αιτημάτων τροποποίησης και έκδοσης σχετικών διαταγμάτων από το Δικαστήριο για σκοπούς πληρέστερης παρουσίασης των γεγονότων.

ü Στις 9/6/2006 κατεχωρήθη γενικώς οπισθογραφημένο κλητήριο ένταλμα, ενώ η Έκθεση Απαίτησης κατεχωρήθη στις 10/11/2006. Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση από μέρους των Εναγομένων κατεχωρήθη στις 22/1/2007, ενώ στις 8/2/2007 ακολούθησε η καταχώρηση Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση.
ü Στις 21/9/2007 μεσολάβησε καταχώρηση αίτησης από τους Εναγόμενους για παραχώρηση άδειας για παράταση του χρόνου καταχώρησης συμπληρωματικής Υπεράσπισης και για διάταγμα τροποποίησης της Ανταπαίτησης. Στις 16/1/2008 εκδόθηκε εκ συμφώνου διάταγμα που επέτρεπε την παράταση χρόνου καταχώρησης συμπληρωματικής Υπεράσπισης των Εναγομένων και τροποποίηση της Ανταπαίτησης.
ü Στις 3/4/2008 καταχωρήθηκε αίτηση από τους Εναγόμενους για παράταση του χρόνου καταχώρησης συμπληρωματικής Υπεράσπισης και παράταση του χρόνου για καταχώρηση της τροποποιημένης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης συμφώνως προς το διάταγμα του Δικαστηρίου ημερομηνίας 16/1/2008.
ü Στις 15/5/2008 κατεχωρήθη συμπληρωματική Υπεράσπιση αφού προηγήθηκε έκδοση διατάγματος Δικαστηρίου ημερομηνίας 16/4/2008. Την ίδια ημερομηνία, δηλαδή 15/5/2008, κατεχωρήθη Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση σύμφωνα με το διάταγμα τροποποίησης ημερομηνίας 16/1/2008.
ü Στις 25/9/2008 καταχωρήθηκε αίτηση από τους Εναγόμενους για παράταση του χρόνου καταχώρησης της Τροποποιημένης Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης σύμφωνα με το διάταγμα του Δικαστηρίου ημερομηνίας 16/1/2008.
ü Στις 12/1/2009 καταχωρήθηκε Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση από τους Ενάγοντες.
ü Στις 15/12/2009 οι Ενάγοντες κατεχώρησαν αίτηση τροποποίησης του τίτλου της αγωγής και τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης, η οποία ορίστηκε στις 16/1/2010. Στις 25/1/2010 εκδόθηκε διάταγμα τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης ως η σχετική αίτηση.
ü Ακολούθησε νέα αίτηση από τους Ενάγοντες για τροποποίηση του τίτλου της αγωγής και της Έκθεσης Απαίτησης η οποία ορίστηκε 24/3/2010, ημερομηνία κατά την οποία εξεδόθη το αιτούμενο διάταγμα τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης.
ü Στις 22/4/2010 οι Ενάγοντες κατεχώρησαν τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης σύμφωνα με το διάταγμα του Δικαστηρίου ημερομηνίας 24/3/2010.
ü Στις 30/4/2010 κατεχωρήθη τροποποιημένη Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση συμφώνως του διατάγματος του Δικαστηρίου ημερομηνίας 24/3/2010. Την ίδια ημερομηνία κατεχωρήθη από τους Εναγόμενους τροποποιημένη συμπληρωματική Υπεράσπιση σύμφωνα με το διάταγμα ημερομηνίας 24/3/2010.
ü Την 1/6/2010 οι Ενάγοντες κατεχώρησαν νέα αίτηση τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης η οποία ορίστηκε στις 16/6/2010 και η οποία εγκρίθηκε χωρίς ένσταση και εκδόθηκε σχετικό διάταγμα τροποποίησης. Ακολούθησε η καταχώρηση τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης την 1/7/2010.
ü Οι Εναγόμενοι κατεχώρησαν στις 17/9/2010 τροποποιημένη Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση σύμφωνα με το διάταγμα του Δικαστηρίου ημερομηνίας 16/6/2010 και τροποποιημένη συμπληρωματική Υπεράσπιση σύμφωνα με το εν λόγω διάταγμα.
ü Οι Ενάγοντες κατεχώρησαν στις 4/10/2010 Απάντηση στην τροποποιημένη Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην τροποποιημένη Ανταπαίτηση σύμφωνα με το διάταγμα ημερομηνίας 16/6/2010.

ΕΞΕΤΑΣΗ ΕΓΕΡΘΕΝΤΩΝ ΖΗΤΗΜΑΤΩΝ

Προχωρώ να εξετάσω τα ζητήματα που ηγέρθησαν στην υπό κρίση Αίτηση και που αφορούν τις επιζητούμενες θεραπείες.

Θεραπεία υπό στοιχείο (Β) της Αίτησης

Σ΄ ό,τι αφορά τη θεραπεία υπό στοιχείο (Β) στην υπό κρίση Αίτηση ήταν η θέση του συνηγόρου των Εναγομένων ότι το γεγονός ότι στην παρά.(8) της Έκθεσης Απαίτησης συμπεριλαμβάνεται κείμενο στην αγγλική γλώσσα έχει ως συνέπεια να παραβιάζεται ο περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμος του 1988 (Ν.67/88) και ότι, ως αποτέλεσμα, θα πρέπει να διαγραφεί.

Το εγερθέν ζήτημα δίδει την αφορμή να πούμε δύο λόγια για ό,τι προηγήθηκε της θέσπισης του Νόμου 67/88.

Το Άρθρο 3 (1) του Συντάγματος καθιερώνει την Ελληνική και την Τουρκική ως τις επίσημες γλώσσες της Δημοκρατίας. Επειδή, όμως, οι Νόμοι που είχαν εγκριθεί πριν από το 1960 ήταν στην Αγγλική, το Άρθρο 189 του Συντάγματος παρέτεινε την εφαρμογή των Αγγλικών Νόμων (που διατηρήθηκαν σε ισχύ σύμφωνα με τις πρόνοιες του Άρθρου 188 του Συντάγματος) για μια περίοδο 5 χρόνων από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Συντάγματος για να υπάρξει έτσι έμμεσα μια χρονική περίοδος μέσα στην οποία θα μπορούσαν να μεταφραστούν οι Αγγλικοί Νόμοι στην Ελληνική γλώσσα. Το Άρθρο 189 (B) του Συντάγματος αποτελεί μια δυνητική πρόνοια η οποία για τη μεταβατική περίοδο των πέντε ετών καθιστούσε παραδεκτή και τη χρήση της Αγγλικής ως γλώσσα στην οποία θα μπορούσε να διεξαχθεί η διαδικασία στα Δικαστήρια. Επειδή, όμως, η μετάφραση των Νόμων δεν κατέστη δυνατή μέσα σ΄ αυτή τη μεταβατική περίοδο ψηφίστηκε ο περί Νόμων και Δικαστηρίων (Κείμενον και Διαδικασία) Νόμος του 1965 (Ν.51/65) σύμφωνα με τον οποίο μέχρις ότου θα μεταφράζονταν οι Νόμοι με διαδικασία που καθόριζε ο ίδιος ο Νόμος, οι Αγγλικοί Νόμοι θα εξακολουθούσαν να ισχύουν, όπως και προηγουμένως και οι διαδικασίες ενώπιον των Δικαστηρίων θα εξακολουθούσαν να διεξάγονται σε οποιαδήποτε μέχρι τότε «εν χρήσει εν τοις δικαστηρίοις γλώσσαν». Δηλαδή, οι διαδικασίες ενώπιον του Δικαστηρίου θα μπορούσαν να διεξάγονται στην Αγγλική, Ελληνική και/ή Τουρκική γλώσσα.

Τα πράγματα παρέμειναν χωρίς μεταβολή μέχρι το 1988. Το 1988 ο νομοθέτης έκρινε πως δεν ήταν πια επιθυμητό να συνεχιστεί η κατάσταση που δημιούργησε ο Νόμος 51/65. Με τον περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμο του 1988 (Ν.67/88), όπως τροποποιήθηκε μεταγενέστερα, καταργήθηκε ο προσωρινός Νόμος του 1965 και τερματίσθηκε η μεταβατική περίοδος και, ως αποτέλεσμα, ενεργοποιήθηκαν οι συνταγματικές διατάξεις που καθιστούσαν τις επίσημες γλώσσες της Δημοκρατίας τις μόνες γλώσσες στις οποίες μπορεί να διεξάγεται η δικαστική διαδικασία. Έτσι, η χρησιμοποίηση της Αγγλικής γλώσσας αποκλείσθηκε από τις 27/5/88 με τη ψήφιση του περί Επισήμων Γλωσσών της Δημοκρατίας Νόμου αρ. 67/88. Με άλλα λόγια, με το Νόμο 67/88 αποκλείσθηκε η χρήση οποιασδήποτε άλλης από τις επίσημες γλώσσες στην επίκληση της δικαιοδοσίας του Δικαστηρίου, τον προσδιορισμό των επιδίκων θεμάτων ή τη λήψη οποιουδήποτε άλλου μέτρου.

Έχοντας, επομένως, ξεκαθαρίσει το πεδίο εφαρμογής του Νόμου 67/88 και το αποτέλεσμα που είχε η θέσπιση του προχωρώ να θέσω το νομικό πλαίσιο που ισχύει σ΄ ό,τι αφορά τους κανόνες δικογράφησης ενός λιβέλου που αφορά η υπό εξέταση περίπτωση.

Με βάση τη Δ.2,θ.9 των Θεσμών Πολιτικής Δικονομίας, σε αγωγές για λίβελο η οπισθογράφηση το κλητήριο ένταλμα πρέπει να περιέχει επαρκείς λεπτομέρειες για να αναγνωριστούν οι δημοσιεύσεις επί των οποίων στηρίζεται η αγωγή για λίβελο.

Είναι νομολογημένο ότι σε αγωγές λιβέλου οι λέξεις που χρησιμοποιήθηκαν αποτελούν τα ουσιώδη γεγονότα και πρέπει να περιλαμβάνονται στην Έκθεση Απαίτησης. Η βασική αυτή αρχή που αναφέρεται στον τρόπο δικογράφησης της απαίτησης σε υποθέσεις λιβέλου έχει τονιστεί στην αγγλική υπόθεση British Data Management plc v. Boxer Commercial Removals plc and another (1996) 3 All E.R. 707[5]. Στην εν λόγω υπόθεση στις σελίδες 713 – 714 υιοθετήθηκε η ακόλουθη περικοπή από το Σύγγραμμα Gatley on Libel and Slander (8th edn, 1981):

“”In a libel the words used are the material facts,” and must therefore be set out in the statement of claim; it is not enough to describe their substance, purport or effect [see Harris v. Warre (1879) 4 CPD 125 at 127, 129]. “The law requires the very words of the libel to be set out in the declaration in order that the court may judge whether they constitute a ground of action” [see Wright v. Clements (1829) 3 B & Ald 503 at 506, 509, 106 ER 746 at 747, 748 per Abbott CJ and Holroyd J] “whether they are a libel or not” [see Capital and Counties Bank v. George Henty & Sons (1882) 7 App Cas 741 at 772, [1881 – 5] All ER Rep 86 at 99]. “In libel you must declare upon the words; it is not sufficient to state their substance” [see Fitzsimons v. Duncan & Kemp & Co [1908] 2 IR 483 at 499 per Palles CB]. “A plaintiff is not entitled to bring a libel action on a letter which he has never seen and of whose contents he is unaware. He must in his pleadings set out the words with reasonable certainty . The court will require him to give particulars so as to ensure that he has a proper case to put before the court and is not merely fishing for one” [see Collins v. Jones [1955] 2 All ER 145 at 146, [1955] 1 QB 564 at 571 – 572 per Denning LJ].”

Στην πιο πάνω αγγλική υπόθεση τονίστηκε ότι σε υποθέσεις λιβέλου οι λέξεις που στην πραγματικότητα χρησιμοποιήθηκαν συνιστούν τα ουσιώδη γεγονότα και επιβάλλεται η παράθεσή τους στο δικόγραφο του ενάγοντα ούτως ώστε ο εναγόμενος να μπορεί να γνωρίζει ποια ακριβώς είναι η κατηγορία εναντίον του και να μπορεί να την αντιμετωπίσει[6]. Το ίδιο ισχύει και για το Δικαστήριο για να μπορεί, δηλαδή, το Δικαστήριο να κρίνει κατά πόσο ένα δημοσίευμα είναι δυσφημιστικό ή όχι[7]. Παραθέτω στο σημείο αυτό σχετική περικοπή που έγινε στην πιο πάνω απόφαση όπου υιοθετήθηκε το ακόλουθο απόσπασμα από την παλαιά υπόθεση Harris v. Warre (1879) 4 CPD 125 στη σελίδα 128:

“As to the libel the claim is in most general terms . heretofore, both in slander and libel, it was usual to set out the words according to a rule, not merely technical but founded on the substantial reason, stated by judges of authority to be that the defendant is entitled to know the precise charge against him and cannot shape his case until he knows. In libel and slander everything may turn on the form of words . In libel and slander the very words complained of are the facts on which the action is grounded. It is not the fact of the defendant having used defamatory expressions, but the fact of his having used those defamatory expressions alleged, which is the fact on which the case depends. (Lord Coleridge CJ’ s emphasis)”

Oπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα Bullen and Leake, 12η έκδοση, σελ.545[8]:

«Pleading. The words complained of must be set out in the statement of Claim as in ordinary actions of defamation (see Gutsole v. Mathers (1836) 1 M. W.495)»

Όπως προκύπτει από τη νομολογία αν ο Ενάγων κινεί αγωγή σε σχέση με δυσφημιστικά αποσπάσματα που περιλαμβάνονται σε ένα άρθρο ή σε μια επιστολή, δεν πρέπει να παραθέσει στην Έκθεση Απαίτησης ολόκληρο το άρθρο ή το κείμενο της επιστολής. Είναι αρκετό να παραθέσει τα δυσφημιστικά αποσπάσματα μόνο νοουμένου ότι το νόημα τους είναι καθαρό και ξέχωρο. Παρόλο που η δυσφημιστική δήλωση πρέπει να παρατίθεται στην Απαίτηση λέξη προς λέξη εκεί όπου συνιστά μέρος μακρύτερου κειμένου είναι αρκετό να παρατεθεί μόνο το δυσφημιστικό μέρος, νοουμένου ότι το υπόλοιπο δεν θα άλλαζε το νόημα.

Παραθέτω στο σημείο αυτό την ακόλουθη περικοπή από το Σύγγραμμα Bullen and Leake and Jacob’s “Precedents of Pleadings”, 12η έκδοση, σελ.626[9] όπου σκιαγραφούνται οι βασικές αρχές δικογράφησης σε υποθέσεις λιβέλου:

«Τhe libel must be set out verbatim in the Statement of Claim; it is not enough to set out its substance or effect as “the precise words of the document are themselves material” (see Ord. 18, r.7(2); Collins v. Jones [1955] 1 Q.B. 564). The book, newspaper or other document from which the words are taken should be identified by date or description. Where the defamatory matter is part of a longer passage, the defamatory parts only need be set out, provided the remainder of the passage would not vary the meaning of the defamatory matter (Sydenham v. Man (1617) Cro. Jac.407). Where the defamatory matter arises out of a long article or “feature” in a newspaper, the plaintiff must set forth in his Statement of Claim the particular passages referring to him of which he complains and the respects in which such passages are alleged to be defamatory (DDSA Pharmaceuticals Ltd. v. Times Newspapers Ltd. [1973] 1 Q.B. 21, C.A.»; (δικές μου υπογραμμίσεις)

Έχοντας λοιπόν σκιαγραφήσει τους βασικούς κανόνες δικογράφησης ενός λιβέλου προχωρώ στη συνέχεια να εξετάσω και το τι ισχύει από πλευράς δικογράφησης, στην περίπτωση όπου ο λίβελλος – το δυσφημιστικό δημοσίευμα – έγινε σε ξένη γλώσσα, όπως είναι και η περίπτωση που εξετάζουμε.

Όπως αναφέρεται στο Σύγγραμμα BULLEN & LEAKE & JACOB’S PRECEDENTS OF PLEADINGS, Τόμος 1, 16η έκδοση, (2008) στην παρά. 29-23 κάτω από τον τίτλο «Pleading in foreign language»:

«Libel and slander: If the slander or libel is in a foreign language, it must be set out in the original (Zenobio v. Axtell (1795) C.T.R. 162; Jenkins v. Phillips (1841) 9 C.8 P. 766), and then be translated into English. The particulars of claim should plead that the persons to whom it was published understood the foreign language concerned (Amann v. Damm (1860) 8 C.B. (N.S.) 597). The claimant, or a competent interpreter, must prove the meaning of the words at trial, unless the English translation is admitted in the defence.»[10]

Μάλιστα, στο ίδιο Σύγγραμμα στις σελίδες 570-571, παρά. 29-67 παρατίθεται παράδειγμα/πρότυπο δικογράφου στο οποίο υπάρχει αξίωση για δυσφημιστικό δημοσίευμα που έγινε σε ξένη γλώσσα. Στο εν λόγω παράδειγμα/πρότυπο στην παρά. (3) αυτού αναφέρεται ότι πρέπει να παρατεθούν οι δυσφημιστικές αναφορές/λέξεις verbatim στη ξένη γλώσσα και στην επόμενη παρά. (4) να παρατεθεί η μετάφραση των εν λόγω αναφορών/λέξεων στα Αγγλικά («literal translation»).

Περαιτέρω, στο Σύγγραμμα GATLEY ON LIBEL AND SLANDER, 7η έκδοση στη σελίδα 411, παρά. 987 διαβάζουμε τα εξής σχετικά:

«If the libel or slander is in a foreign language, it must be set out in the same language and followed by a literal translation: it is not enough to set out a translation without setting out the original or vice verca.»

Στο ίδιο Σύγγραμμα στη σελίδα 491 παρά. 1207 αναφέρεται ότι ο Ενάγων στην περίπτωση όπου το λιβελογράφημα είναι σε ξένη γλώσσα θα πρέπει να αποδείξει τις συγκεκριμένες λέξεις που δημοσιεύθηκαν και, επίσης, θα πρέπει να αποδείξει, μέσω διερμηνέα ο οποίος θα καταθέσει ως μάρτυρας, ότι η μετάφραση η οποία δόθηκε στην Έκθεση Απαίτησης είναι σωστή, εκτός αν κάτι τέτοιο είναι αποδεκτό.

Παραθέτω τη σχετική περικοπή:

«1207. Proof by interpreter. Where the words complained of are in a foreign language the plaintiff must prove the actual words published. He must also prove by an interpreter sworn as a witness that the translation given in the statement of claim is correct, unless this fact has been admitted. …………………………»

Παρομοίως στο Σύγγραμμα BULLEN & LEAKE & JACOB’S PERCEDENTS OF PLEADINGS, 12η έκδοση, στη σελ. 633 καταγράφονται τα ακόλουθα σχετικά:

«Pleading. If the libel be in a foreign language, it should be set out in the original (Zenobia v. Axtell (1795) 6 T.R. 162; Jenkins v. Phillips (1841) 9 C. & P. 766), and should be translated into English; and the Statement of Claim should aver that the persons to whom it was published understood the foreign language in which it was published (Amann v. Damm (1860) 8 C.B. (n.s.) 597). The plaintiff, or a competent interpreter, must prove the meaning of the words in English.»

Στο πιο πάνω Σύγγραμμα στην ίδια σελίδα δίδεται παράδειγμα δικογράφου με το οποίο ζητούνται αποζημιώσεις για λίβελο που έγινε σε ξένη γλώσσα και με βάση αυτό το παράδειγμα/πρότυπο διαπιστώνεται ότι θα πρέπει να δικογραφείται ο ισχυριζόμενος λίβελος αυτολεξεί στη γλώσσα που έγινε και στη συνέχεια να ακολουθεί στο ίδιο δικόγραφο η παράθεση της μετάφρασης στη γλώσσα που χρησιμοποιείται ενώπιον του Δικαστηρίου.

Έχοντας λοιπόν αναφερθεί στα πιο πάνω καταλήγω ότι στην προκειμένη περίπτωση οι Ενάγοντες έχουν εφαρμόσει τους ορθούς κανόνες δικογράφησης εφόσον έχουν παραθέσει αυτολεξεί (verbatim) το κείμενο του κατ΄ ισχυρισμόν λιβελλογραφήματος στη γλώσσα που έγινε, ήτοι την αγγλική, και στη συνέχεια έχουν παραθέσει τη μετάφραση του εν λόγω κατ΄ ισχυρισμόν λιβελλογραφήματος στην Ελληνική γλώσσα. Όπως προκύπτει από τα όσα έχουν εκτεθεί ανωτέρω, δεν θα ήταν αρκετό να παρέθεταν μόνο τη μετάφραση του εν λόγω κειμένου στην Ελληνική χωρίς την παράθεση του κειμένου αυτού αυτούσιου στη γλώσσα που έγινε, δηλαδή, στην Αγγλική ούτε, όμως, θα ήταν αρκετό να παρατίθετο το εν λόγω κείμενο στην Αγγλική χωρίς να δίδεται και η μετάφραση του στην Ελληνική.

Θεραπεία υπό στοιχείο (Δ) της Αίτησης

Εξετάζοντας τη θεραπεία υπό στοιχείο (Δ) στην υπό κρίση Αίτηση και στην οποία γίνεται αναφορά σε συγκεκριμένο απόσπασμα από την παρά.8 της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση η οποία καταχωρήθηκε στις 4/10/10 κρίνω σκόπιμο να αναφερθώ συνοπτικά στις εκατέρωθεν θέσεις οι οποίες προωθήθηκαν ενώπιον του Δικαστηρίου κατά την εκδίκαση της Αίτησης.

Ο κος Μυλωνάς, εκ μέρους των Εναγομένων/Αιτητών, υποστήριξε ότι τα αποσπάσματα του δικογράφου για τα οποία επιζητείται η διαγραφή συνιστούν νέους ισχυρισμούς και συγκεκριμένα νέους λόγους καταγγελίας και τερματισμού της Συμφωνίας που συνήψαν οι διάδικοι οι οποίοι είναι σε αντίθεση με τους λόγους τερματισμού που αναφέρονται στην Έκθεση Απαίτησης των Εναγόντων και, ως εκ τούτου, τροποποιούν την Έκθεση Απαίτησης χωρίς να έχει εξασφαλιστεί, προηγουμένως, άδεια του Δικαστηρίου που να επιτρέπει τέτοια τροποποίηση και ταυτόχρονα, στερούνται οι Εναγόμενοι, μ΄ αυτό τον τρόπο, τη δυνατότητα να απαντήσουν σ΄ αυτούς τους καινούργιους ισχυρισμούς.

Από την άλλη ο κος Βασιλακκάς εκ μέρους των Εναγόντων/Καθ΄ ων η Αίτηση, υποστήριξε ότι η παρά. (8) στον πιο πάνω αναφερόμενο δικόγραφο απαντά πλήρως στους ισχυρισμούς που έθεσαν οι Εναγόμενοι στην Υπεράσπιση που καταχώρησαν στην τροποποιηθείσα Έκθεση Απαίτησης. Επίσης υποστήριξε ότι η Απάντηση αποτελεί νέο δικόγραφο που δεν έχει σχέση με το διάταγμα τροποποίησης που εξεδόθη σε σχέση με την Έκθεση Απαίτησης και ότι ουδεμία δέσμευση υπήρχε από το εν λόγω διάταγμα καθ΄ ην στιγμή μάλιστα μετά την καταχώρηση της τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης οι Εναγόμενοι είχαν καταχωρήσει Υπεράσπιση στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης προβάλλοντας ισχυρισμούς και/ή τροποποιήσεις και/ή επαναδιατυπώσεις οι οποίες έχρηζαν λεπτομερέστερης απάντησης εκ μέρους των Εναγόντων.

Για να γίνει το όλο ζήτημα καλύτερα αντιληπτό θα πρέπει, πιστεύω, να αναφερθούμε συγκεκριμένα στα δικόγραφα και ό,τι προηγήθηκε της καταχώρησης της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπισης στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 4/10/10.

Στις 24/3/10 εξεδόθη διάταγμα τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης και στις 22/4/10 οι Ενάγοντες καταχώρησαν τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης σύμφωνα με το εν λόγω διάταγμα. Για τους σκοπούς εξέτασης του εγερθέντος ζητήματος μας ενδιαφέρει η παρά.(22) της τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης η οποία αποτελούσε μια νέα παράγραφο προς αντικατάσταση της υφιστάμενης παρά.(22). Η νέα παρά.(22) είχε ως εξής:

«22. Άνευ βλάβης των ως άνω, οι Εναγόμενοι κατά παράβαση της μεταξύ των διαδίκων συμφωνίας και/ή Συμφωνητικό Έγγραφο και/ή Contract of Sale και/ή συμφωνίας πωλήσεως ημερ. 23/08/2005 παρέλειψαν και/ή αρνήθηκαν και/ή καθυστερούν και/ή οφείλουν το ποσόν των Λ.Κ.£52.000=(Πενήντα Δύο Χιλιάδες Λίρες Κύπρου), ήτοι τις πληρωμές εν σχέση με την ολοκλήρωση και/ή αποπεράτωση των τοίχων και/ή brickwork και εν σχέση με την ολοκλήρωση και αποπεράτωση των σουβάδων και/ή επιχρισμάτων και/ή plastering της επίδικης κατοικίας.

Ως εκ των άνω οι Ενάγοντες επανειλημμένως ειδοποίησαν τους Εναγόμενους και/ή τους αντιπροσώπους αυτών και/ή δικηγόρους των, όπως καταβάλουν το ποσόν των Λ.Κ.£52.000=(Πενήντα Δύο Χιλιάδες Λίρες Κύπρου).

(ι) Ήτο ρητός όρος και/ή εξυπακουόμενος όρος της ως άνω γραπτής συμφωνίας και/ή Πωλητηρίου Εγγράφου, ότι σε περίπτωση που οι Εναγόμενοι καθυστερούν και/ή παρέλειπαν την πληρωμή οιουδήποτε υπόλοιπου ποσού, τότε οι Ενάγοντες θα είχαν το δικαίωμα όπως τερματίσουν την ως άνω συμφωνία και να λάβουν κατοχή του ως άνω ακίνητου και επίσης αξίωση αποζημιώσεων.»

Στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης καταχώρησαν οι Εναγόμενοι στις 30/4/10 Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση στην οποία, καθόσον αφορά την παρά.(22) της τροποποιημένης Έκθεσης Απαίτησης, απαντούσαν στην παρά.(20) της Υπεράσπισης τους ως εξής:

«20. Οι Εναγόμενοι αρνούνται την παράγραφο 22 της Έκθεσης Απαίτησης και περαιτέρω ισχυρίζονται ότι απέστειλαν δεόντως τη συμφωνηθείσα 4η δόση (αναφορικά με την ολοκλήρωση και/ή αποπεράτωση των τοίχων στην δικηγόρο τους, αυτή όμως δεν καταβλήθηκε στους Ενάγοντες άμεσα λόγω των διαφορών που είχαν προκύψει μεταξύ των διαδίκων και/ή των διαπραγματεύσεων που εκκρεμούσαν. Οι Εναγόμενοι διαμαρτυρήθηκαν έντονα στους Ενάγοντες για τις παραβάσεις που διαπίστωσαν αλλά αυτοί αρνήθηκαν και/ή αμέλησαν να αποκαταστήσουν τις παραβάσεις που διέπραξαν σε σχέση με τα αρχιτεκτονικά και/ή τοπογραφικά σχέδια της κατοικίας τους και μη έχοντας άλλη επιλογή οι Ενάγοντες έδωσαν οδηγίες στην δικηγόρο τους να προχωρήσει με την πληρωμή της 4ης δόσης, αφού προηγουμένως οι Ενάγοντες ρητώς και/ή σιωπηρώς και/ή έμμεσα συγκατατέθηκαν υπό τις περιστάσεις όπως ο χρόνος πληρωμής της 4ης δόσης παραταθεί εκκρεμούσης της διαπραγμάτευσης και/ή συζήτησης των διαφορών που προέκυψαν μεταξύ των διαδίκων.

Περαιτέρω οι Εναγόμενοι ισχυρίζονται ότι ήταν πρόθυμοι να πληρώσουν και την 5η δόση που αφορούσε την ολοκλήρωση και αποπεράτωση των επιχρισμάτων και/ή plastering της επίδικης κατοικίας, πλην όμως δεν τους δόθηκε η ευκαιρία εξαιτίας του παράνομου τερματισμού της συμφωνίας από τους Εναγομένους και την πώληση της επίδικης κατοικίας σε τρίτο πρόσωπο.

Επιπρόσθετα οι Εναγόμενοι αρνούνται το περιεχόμενο της παραγράφου 22 (i) της ΄Εκθεσης Απαίτησης και περαιτέρω ισχυρίζονται ότι ο όρος 3.2 της επίδικης συμφωνίας πώλησης προνοούσε ότι σε περίπτωση που οι Εναγόμενοι καθυστερούσαν οποιαδήποτε από τις συμφωνηθείσες δόσεις πέραν των 15 ημερών οι Ενάγοντες είχαν το δικαίωμα να τερματίσουν την συμφωνία με γραπτή ειδοποίηση 15 ημερών και εάν οι Εναγόμενοι δεν κατέβαλαν την καθυστερημένη δόση τότε οι Ενάγοντες είχαν το δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας. Πλήρεις λεπτομέρειες του εν λόγου όρου θα δοθούν κατά τη δικάσιμο.»

Την 1/6/10 μεσολάβησε νέα αίτηση τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης και στις 16/6/10 εξεδόθη σχετικό διάταγμα τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης. Στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης παρέμεινε άθικτη η παρά.(22) που παρατέθηκε ανωτέρω γιατί η τροποποίηση αφορούσε μόνο την παρά.(27) της Έκθεσης Απαίτησης.

Ακολούθησε καταχώρηση Υπεράσπισης και Ανταπαίτησης στην τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης στις 17/9/10 στην οποία επαναλαμβάνετο, μεταξύ άλλων, και η παρά.(20) που παρατέθηκε ανωτέρω.

Οι Ενάγοντες στις 4/10/10 καταχώρησαν Απάντηση στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση όπου στην παρά.(8) της Απάντησης τους η οποία απαντούσε, μεταξύ άλλων, και στην παρά.(20) της Υπεράσπισης συμπεριέλαβαν και το απόσπασμα για το οποίο οι Εναγόμενοι επιζητούν διάταγμα διαγραφής με βάση τη θεραπεία υπό στοιχείο (Δ) της παρούσας Αίτησης. Το παραθέτουμε:

«Διαζευκτικά και ανεξάρτητα του ανωτέρω αναφερόμενου ισχυρισμού αλλά επιπροσθέτως οι Ενάγοντες ισχυρίζονται ότι η συμπεριφορά των Εναγομένων μετά δυσφημιστικά σχόλια και τις ψευδείς πληροφορίες που δημοσίευσαν αλλά και οι παράνομες και αντισυνταγματικές ενέργειες τους έδιναν το δικαίωμα στους Ενάγοντες άμεσου τερματισμού της σύμβασης.

Είναι επίσης ο ισχυρισμός των Εναγόντων ότι η συμπεριφορά των Εναγομένων ήταν κάθετα αντίθετη με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη που έπρεπε να διέπουν την μεταξύ τους σύμβαση, η δε παράβαση τους έδιδε στους Ενάγοντες δικαίωμα άμεσου τερματισμού της σύμβασης»

Εκείνο που πρέπει στο σημείο αυτό να υπογραμμίσουμε είναι ότι οι Ενάγοντες εξασφαλίζοντας σχετικό διάταγμα τροποποίησης από το Δικαστήριο τροποποίησαν την παρά. (22) της Έκθεσης Απαίτησης τους ούτως ώστε να ισχυριστούν παράβαση της συμφωνίας από μέρους των Εναγομένων η οποία συνίστατο στη μη πληρωμή του ποσού των ΛΚ52.000 και ότι στην επίδικη συμφωνία, σε περίπτωση που υπήρχε παράλειψη πληρωμής από τους Εναγόμενους οι Ενάγοντες είχαν δικαίωμα τερματισμού της συμφωνίας. Αυτός ήταν ο ισχυρισμός των Εναγόντων που επετράπη μέσω διατάγματος τροποποίησης να εισαχθεί στο δικόγραφο των Εναγόντων.

Στην Απάντηση που καταχώρησαν στις 4/10/10 επικαλούνται στην παρά.(8) περαιτέρω λόγους που, κατά τον ισχυρισμό τους, δικαιολογούσαν τον άμεσο τερματισμό της επίδικης συμφωνίας. Αυτοί οι λόγοι ήταν η συμπεριφορά των Εναγομένων με τα δυσφημιστικά σχόλια και ψευδείς πληροφορίες που δημοσίευσαν αλλά και τις παράνομες και αντισυνταγματικές ενέργειες των Εναγομένων προβάλλοντας, περαιτέρω, τον ισχυρισμό ότι η συμπεριφορά των Εναγομένων ήταν αντίθετη με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη που έπρεπε να διέπουν τη μεταξύ τους συμφωνία.

Είναι φανερό από το περιεχόμενο των πιο πάνω ισχυρισμών της Απάντησης των Εναγόντων ότι αυτοί δεν συνιστούν απάντηση στα όσα αναφέρονται στην παρά.(20) της Υπεράσπισης των Εναγομένων αλλά αποτελούν νέους ισχυρισμούς επιπρόσθετους σ΄ αυτούς που είχαν συμπεριλάβει στην παρά.(22) μετά την επιτραπείσα τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης. Ούτε μπορεί κανείς να πείσει λέγοντας ότι αυτοί οι ισχυρισμοί στην Απάντηση που συμπεριλαμβάνονται στην παρά. (8) της Απάντησης ήταν επακόλουθο ή συνακόλουθο (consequential) των όσων περιέχονται στην παρά.(20) της Υπεράσπισης.

Η αγγλική νομολογία έχει εξετάσει παρόμοιο με το ζήτημα που εγείρεται πιο πάνω και συγκεκριμένα έχει εξετασθεί το νομικό ζήτημα κατά πόσο όταν δίδεται άδεια στον Ενάγοντα να τροποποιήσει την Έκθεση Απαίτησής του, ο Εναγόμενος είναι ελεύθερος και απεριόριστος στο να τροποποιήσει την Υπεράσπιση του όπως αυτός επιθυμεί. Διευκρινίζω ότι το θέμα που μας απασχολεί στην παρούσα Αίτηση είναι κατά πόσο εκεί όπου έχει μεσολαβήσει η έκδοση διατάγματος τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης υπάρχει η δυνατότητα από πλευράς Ενάγοντα στην Απάντησή του στην Υπεράσπιση που καταχωρείται στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης να προσθέσει ισχυρισμούς οι οποίοι είναι επιπρόσθετοι αυτών που αποτέλεσαν αντικείμενο του διατάγματος τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησής του και που δεν είναι επακόλουθο των όσων περιέχονται στην Υπεράσπιση που καταχώρησε ο Εναγόμενος στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης.

Η έρευνα του Δικαστηρίου δεν έχει αποκαλύψει νομολογία που να καλύπτει επ΄ ακριβώς την υπό εξέταση περίπτωση, όμως, όπως ήδη αναφέρθηκε ανωτέρω, υπάρχει αγγλική νομολογία σχετικά με παρεμφερή ζητήματα. Συγκεκριμένα η νομολογία στην οποία θα αναφερθώ στη συνέχεια εξέτασε το συγκεκριμένο ζήτημα αναφορικά με τη δυνατότητα που παρέχεται στον Εναγόμενο να τροποποιήσει την Υπεράσπισή του που καταχωρεί μετά που μεσολάβησε τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης του Ενάγοντα.

Είναι χρήσιμο να αναφερθούμε σε κάποιες υπαγορεύσεις που αναφέρονται στο Σύγγραμμα Bullen & Leake´s Precedents of Pleading, 11η έκδοση, 1959 (στη σελίδα 64)[11], όπου τονίζεται ότι στην περίπτωση τροποποίησης της Έκθεσης Απαίτησης, τέτοια τροποποίηση δεν δίνει στον Εναγόμενο οποιοδήποτε περαιτέρω χρόνο για να καταχωρήσει την Υπεράσπισή του ή δικαίωμα να τροποποιήσει την Υπεράσπιση που έχει ήδη καταχωρήσει στην απουσία ειδικών όρων στο διάταγμα τροποποίησης. Συνεπώς, συνεχίζει το σχετικό απόσπασμα στο πιο πάνω Σύγγραμμα, όταν υποβάλλεται αίτηση για άδεια τροποποίησης θα πρέπει να λαμβάνεται πρόνοια από το αντίδικο μέρος για επιβολή όρου στο διάταγμα που να δίνει τέτοια άδεια για τροποποίηση του δικού του δικογράφου, αν έχει ήδη καταχωρηθεί, η οποία τροποποίηση καθίσταται αναγκαία ένεκα της τροποποίησης του δικογράφου του αντιδίκου.

Στο πιο πάνω απόσπασμα γίνεται αναφορά και στην υπόθεση Squire v. Squire (1972) 1 All E.R. 891 όπου επισημαίνεται πως στην πράξη οι αυστηρές υπαγορεύσεις που αναφέρονται στο πιο πάνω απόσπασμα του Bullen & Leake σπάνια ακολουθούνται και είναι σύνηθες και ορθά θεωρείται πως άδεια για τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης περιλαμβάνει, χωρίς ρητή αναφορά, και άδεια για κατ΄ ακολουθία τροποποίηση της Υπεράσπισης. Στην υπόθεση Squire (πιο πάνω) αποφασίστηκε πως σε τέτοιες περιπτώσεις η άδεια για τροποποίηση της Υπεράσπισης περιορίζεται στις τροποποιήσεις εκείνες που είναι το επακόλουθο (consequential) των τροποποιήσεων της Έκθεσης Απαίτησης. Δηλαδή επιτρέπονται τροποποιήσεις στην Υπεράσπιση ενός Εναγόμενου οι οποίες θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν ως συνακόλουθες των τροποποιήσεων που επέφερε ο Ενάγων στο δικό του δικόγραφο αλλά δεν επιτρέπεται ριζική διαφοροποίηση της Υπεράσπισης και προσθήκη νέων ισχυρισμών και νέων υπερασπίσεων. Με πιο απλά λόγια ο περιορισμός έχει την έννοια πως δεν επιτρέπονται τροποποιήσεις της Υπεράσπισης που σχετίζονται με ισχυρισμούς που περιέχονται στην Έκθεση Απαίτησης οι οποίοι δεν επηρεάζονται από την τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης.

Είναι άκρως διαφωτιστικό το ακόλουθο απόσπασμα της αγγλικής υπόθεσης Squire (πιο πάνω) όπου δεν έγινε αποδεκτή η εισήγηση ότι οποτεδήποτε επιτρέπεται τροποποίηση από το Δικαστήριο της Έκθεσης Απαίτησης παραχωρείται στον ενάγοντα «carte blanche» να εισάξει οποιαδήποτε τροποποίηση επιθυμεί στην Υπεράσπισή του. Το παραθέτω:

«We turn first to the wider submission. It extends to this: that whatever the amendment allowed by the court to the statement of claim, however slight, the defendant is given carte blanche to introduce any amendment that he chooses, even when, if the defendant had independently applied to make the amendment, he would not have been allowed it, or would only have been allowed it on perhaps stringent terms as to costs including (for example) the payment of all costs up to the date of amendment. We are not prepared to accept that submission.»

Ακόμη θεωρώ χρήσιμο να παραθέσω σχετικό απόσπασμα στην ίδια απόφαση όπου παρατίθεται και σχολιάζεται το επιχείρημα ότι όταν καταχωρείται τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης αυτό θεωρείται σαν καινούριο δικόγραφο και έτσι ο Εναγόμενος δεν θα έπρεπε να ελέγχεται από το Δικαστήριο σε σχέση με το πώς θα συντάξει το δικό του δικόγραφο και ότι θα πρέπει να είναι ελεύθερος να το συντάξει εκ νέου απαντώντας στην Έκθεση Απαίτησης όπως καταχωρήθηκε στην καινούρια της μορφή. Τέτοιο επιχείρημα, βεβαίως, απορρίφθηκε στην πιο πάνω απόφαση. Η σχετική περικοπή έχει ως εξής:

«For the defendants it was argued that when the amended statement of claim is delivered it is a new and different pleading as a whole, and that the defendant should not be supervised or dictated to by the court in deciding how to plead to this new pleading – how to defend himself. He would be at liberty to plead anew and quite generally. It is not to the amendment that he pleads but to the whole statement of claim in its new form. The defendant, when amendments to the statement of claim are allowed by the court, is not then required to table his proposed amendments for consideration by the court; in practice he simply amends in due time and delivers his amended defence. If his ability to amend is in any way restricted it must result in great inconvenience and proliferation of proceedings, as leading to applications (such as the present) requiring close analysis and decision whether the defendant has overstepped the limits, followed possibly (if he is found to have done so) by a further substantive application by the defendant for leave to amend further to the extent of the excess. ……… ………….»

Στην υπόθεση λοιπόν Squire (πιο πάνω) η κατάληξη του Δικαστηρίου ήταν να αποδεχτεί τα επιχειρήματα του Ενάγοντα καθιερώνοντας την αρχή ότι υπάρχει δυνατότητα τροποποίησης ισχυρισμών που όχι μόνο επηρεάζονται άμεσα αλλά και έμμεσα ή παρεμφερώς από την επελθούσα τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησης[12]. Παραθέτω σχετικό απόσπασμα από την πιο πάνω αγγλική απόφαση όπου ο Λόρδος Russell στη σελίδα 897 είπε τα εξής:

«In our judgment the arguments advanced by the plaintiff are to be preferred, and the leave to amend the defence in circumstances such as the present is limited to those amendments that are consequential in the sense of the formula above mentioned ..»

Η πιο πάνω προσέγγιση έτυχε επιδοκιμασίας στην δική μας απόφαση στην υπόθεση Williams and Glyn´s Bank plc κ.α. ν. Του Πλοίου «ΜΑΡΙΑ» (1992) 1(Α) Α.Α.Δ. 309[13]. Τονίστηκε συναφώς εκεί ότι το δικαίωμα ενός εναγομένου να κάνει τις απαραίτητες τροποποιήσεις στην αρχική του Υπεράσπιση συνεπεία της τροποποίησης που έγινε στην Έκθεση Απαίτησης περιορίζεται στις τροποποιήσεις που συνεπάγονται και είναι αναγκαίες από τις τροποποιήσεις που έγιναν[14]. Ακόμη ότι αν επιθυμεί ένας εναγόμενος να κάνει περισσότερες τροποποιήσεις από το ό,τι είναι απαραίτητο θα πρέπει να κάνει σχετική αίτηση. Σε περίπτωση δε που ο εναγόμενος στην τροποποιημένη Υπεράσπισή του ξεφεύγει από τα «επιτρεπτά» πλαίσια ο ενάγοντας βλέποντας αυτή την εκτροπή θα πρέπει να κάνει αίτηση για διαγραφή των παραγράφων της Υπεράσπισης που ξέφυγαν από την εξυπακουόμενη εξουσιοδότηση για τροποποίηση. Αντίθετη προσέγγιση θα πρόσδιδε έρεισμα σε διάδικους να προχωρούν αυτοβούλως σε τροποποιήσεις, που δεν θα ήταν διαφορετικά επιτρεπτές, ή τουλάχιστο χωρίς κόστος, παρόλη τη φιλελεύθερη προσέγγιση της νομολογίας ως προς το θέμα των τροποποιήσεων.

Έχοντας, λοιπόν, αναφερθεί σε όλα τα πιο πάνω, έχω την άποψη ότι κατά παρόμοιο τρόπο θα πρέπει να προσεγγιστεί και το υπό εξέταση ζήτημα που αφορά συγκεκριμένο απόσπασμα της Απάντησης των Εναγόντων. Θεωρώ ότι ένας διάδικος δεν είναι ελεύθερος και απεριόριστος στο να τροποποιεί τα δικόγραφά του όπως αυτός επιθυμεί και ούτε θα πρέπει, μετά που έχει μεσολαβήσει μια τροποποίηση, όπως στην προκειμένη περίπτωση που τροποποιήθηκε η Έκθεση Απαίτησης, στην Απάντηση που καταχωρεί ο Ενάγοντας στην Υπεράσπιση του Εναγόμενου στην τροποποιηθείσα Έκθεση Απαίτησης να εισάγει ο Ενάγοντας επιπρόσθετους και νέους ισχυρισμούς πέραν των όσων ισχυρισμών του δόθηκε η άδεια να εισάξει στην Έκθεση Απαίτησής του και οι οποίοι ισχυρισμοί δεν είναι το αποτέλεσμα του περιεχομένου της Υπεράσπισης που καταχώρησε ο Εναγόμενος στην τροποποιηθείσα Έκθεση Απαίτησης. Με άλλα λόγια, επιτρέπονται μόνο τροποποιήσεις ή διαφοροποιήσεις σε ένα δικόγραφο που είναι συνακόλουθες (consequential) τροποποιήσεων του δικογράφου του αντιδίκου, δηλαδή τέτοιες που να σχετίζονται με ισχυρισμούς που περιέχονται στο δικόγραφο του αντιδίκου. Εάν ένας διάδικος μπορούσε οποτεδήποτε, ελεύθερα και απεριόριστα, να εισάγει στο δικόγραφό του, σε οποιοδήποτε στάδιο, λόγω του ότι προηγήθηκε κάποια τροποποίηση, νέους και επιπρόσθετους ισχυρισμούς, αυτό θα οδηγούσε σε εκτροπή και θα έδιδε τη δυνατότητα σε διαδίκους να προχωρούν αυτοβούλως σε τροποποιήσεις που δεν θα ήταν διαφορετικά επιτρεπτές ή τουλάχιστον χωρίς κόστος, παρόλη τη φιλελεύθερη προσέγγιση της νομολογίας ως προς το θέμα των τροποποιήσεων.

Ειδικότερα δε, στην υπό εξέταση περίπτωση πρέπει να επισημάνουμε ότι προηγήθηκε αίτηση της πλευράς των Εναγόντων για τροποποίηση της Έκθεσης Απαίτησής τους ούτως ώστε να μπορέσουν να εισάξουν σε αυτήν συγκεκριμένους ισχυρισμούς. Η άδεια που παραχωρήθηκε από το Δικαστήριο που ενέκρινε τη σχετική αίτηση τροποποίησης αφορούσε την εισαγωγή συγκεκριμένων και μόνο ισχυρισμών. Η συμπερίληψη στη συνέχεια στην Απάντηση των Εναγόντων ισχυρισμών επιπρόσθετων αυτών που τους δόθηκε η άδεια να εισάξουν στην Έκθεση Απαίτησής τους, πιστεύω, ότι ξεφεύγει από τα επιτρεπτά όρια και ως τέτοια συνιστά εκτροπή η οποία, συνεπακόλουθα, υπόκειται σε διαγραφή.

Κατ΄ ακολουθία όλων των πιο πάνω, θεωρώ ότι δικαιολογείται η αιτούμενη διαγραφή του αποσπάσματος στην παρά. (8) της Απάντησης στην Υπεράσπιση και Υπεράσπιση στην Ανταπαίτηση ημερομηνίας 4/10/10 που εξειδικεύεται στην παράγραφο (Δ) της παρούσας Αίτησης.

Θεραπεία υπό στοιχείο (Α) της Αίτησης

Σ΄ ό,τι αφορά τη θεραπεία υπό στοιχείο (Α) το μόνο που αναφέρεται προς υποστήριξή της είναι ότι η «ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΕΙΣ ΤΗΝ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΚΑΙ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΕΙΣ ΤΗΝ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ» ημερομηνίας 12/1/2009 είναι ουσιωδώς διαφορετική από αυτή που καταχωρήθηκε στις 8/2/2007 και ότι οι αλλαγές που υπάρχουν δεν έχουν καμία σχέση με τις αλλαγές που έγιναν εκ μέρους των Εναγομένων στην Υπεράσπιση και Ανταπαίτηση στην Τροποποιημένη Έκθεση Απαίτησης.

Για το ζήτημα αυτό θα ήθελα πρώτον να επισημάνω ότι πέραν των πιο πάνω γενικών αναφορών που καταγράφονται στην Ένορκη Δήλωση που υποστηρίζει την υπό κρίση Αίτηση και επαναλήφθηκαν στα πλαίσια της αγόρευσης του κ. Μυλωνά δεν έχουν καθ΄ οιονδήποτε τρόπο συγκεκριμενοποιηθεί και εξειδικευθεί οι διαφορές που, κατά την εισήγηση των Αιτητών/Εναγομένων, παρουσιάζονται μεταξύ των δικογράφων σε συνδυασμό με τις τροποποιήσεις που μεσολάβησαν ούτως ώστε αυτές να τεθούν ενώπιον του Δικαστηρίου κατά συγκεκριμένο τρόπο. Έπειτα, η «ΑΠΑΝΤΗΣΗ ΣΤΗΝ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΚΑΙ ΥΠΕΡΑΣΠΙΣΗ ΣΤΗΝ ΑΝΤΑΠΑΙΤΗΣΗ» ημερομηνίας 12/1/2009 έχει ήδη ξεπερασθεί με μεταγενέστερο δικόγραφο από πλευράς των Εναγόντων ημερομηνίας 4/10/2010 και δεν είχε, σ΄ οποιοδήποτε προγενέστερο στάδιο, επιδιωχθεί από πλευράς των Εναγομένων η διαγραφή του δικογράφου ημερομηνίας 12/1/2009.

Κατ΄ ακολουθία όλων των πιο πάνω, θεωρώ ότι δεν δικαιολογείται η έκδοση της επιζητούμενης θεραπείας υπό στοιχείο (Α) της Αίτησης.

Θεραπεία υπό στοιχείο (Γ) της Αίτησης

Όσον αφορά τη θεραπεία υπό στοιχείο (Γ), ενόψει και της γενικότητας που τη χαρακτηρίζει, όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, όταν αναφερθήκαμε στη θεραπεία υπό στοιχείο (Α), αλλά και της κατάληξης του Δικαστηρίου στη θεραπεία υπό στοιχείο (Δ), η οποία μάλιστα επιζητείται διαζευκτικά της θεραπείας υπό στοιχείο (Γ), θεωρώ ότι αυτή δεν δικαιολογείται να εγκριθεί.

ΚΑΤΑΛΗΞΗ

Υπό το φως όλων όσων έχω πιο πάνω προσπαθήσει να εξηγήσω η παρούσα Αίτηση επιτυγχάνει μερικώς.

Συγκεκριμένα, εκδίδεται διάταγμα ως η παράγραφος (Δ) της Αίτησης, ενώ σε σχέση με τις υπόλοιπες παραγράφους η Αίτηση απορρίπτεται.

Ενόψει της μερικής επιτυχίας των Αιτητών/Εναγομένων στην παρούσα Αίτηση, τα έξοδα της Αίτησης επιδικάζονται κατά το ήμισυ αυτών εναντίον των Καθ΄ ων η αίτηση/Εναγόντων όπως αυτά θα υπολογιστούν από τον Πρωτοκολλητή και εγκριθούν από το Δικαστήριο, να καταβληθούν δε, μετά το πέρας της αγωγής.

(Υπ.) …………………..
Λ. Δημητριάδου – Ανδρέου, ΑΕΔ

Πιστόν Αντίγραφον

Πρωτοκολλητής
[1] “The Court or a Judge may, at any stage of the proceedings, order to be struck out or amended any matter in any indorsement or pleading which may be unnecessary or scandalous or which may tend to prejudice, embarrass, or delay the fair trial of the action.”
[2] “Every pleading shall contain, and contain only, a statement in a summary form of the material facts on which the party pleading relies for his claim or defence, as the case may be, but not the evidence by which they are to be proved, ………….”
[3] Δέστε Att. Gen. of Duchy of Lancaster v. London and North Western Ry (1892) 3 Ch. 274 και Wenlock v. Moloney (1965) 1 WLR 1238.
[4] Δέστε Mavromoustaki v. Yeroudis (1965) 1 C.L.R. 176,184.
[5] Δέστε, επίσης, Best v. Charter Medical of England Limited and another (2001) EWCA Civ.1588.
[6] Όπως λέχθηκε στην Ηarris v. Warre (1879) 4 CPD 125: “In a libel the words used are the `material facts` and the words used here may not have amounted to any such charge”.
[7] Όπως λέχθηκε στην Ηarris v. Warre (1879) 4 CPD 125: “It would be very inconvenient if a plaintiff might allege that, according to his construction, a certain letter was a libel, without giving the court an opportunity of judging whether it was so or not.”
[8] Δέστε, επίσης, Βullen and Leake “Precedents of Pleadings”, 16η έκδοση, τόμος 1, σελ.584, παρά.30-06.
[9] Δέστε, επίσης, Βullen and Leake “Precedents of Pleadings”, 16η έκδοση, τόμος 1, σελ.551, παρά. 29-14, 29-15, 29-16 και 29-17.

[10] Μάλιστα στο ίδιο Σύγγραμμα στις σελίδες 570-571 παρά. 29-G7 παρατίθεται παράδειγμα δικογράφου στο οποίο υπάρχει αξίωση για δυσφημιστικό δημοσίευμα που έγινε σε ξένη γλώσσα. Στο εν λόγω παράδειγμα στην παρά. (3) αναφέρεται ότι πρέπει να παρατεθούν οι δυσφημιστικές αναφορές/λέξεις verbatim στην ξένη γλώσσα και στην επόμενη παρά. (4) να παρατεθεί η μετάφραση των εν λόγω αναφορών/λέξεων στα αγγλικά («literal translation»).
[11] «Where the statement of claim is amended under an order giving leave to amend, such amendment does not, in the absence of special terms in the order, give the defendant any additional time for pleading his defence or entitle him to amend a defence already delivered. Accordingly, where an application is made for leave to amend, care should be taken by the opposite party to have it imposed as a term of the order, if any, giving such leave that any alteration or amendment of his own pleadings (if any) already delivered which may be necessitated by the amendment of the opponent’s pleading may be made by him, otherwise a summons for leave to make such amendment or alterations may be necessary.»
[12] Πολύ διαφωτιστικό είναι το ακόλουθο μέρος της υπόθεσης Squire (πιο πάνω) όπου συνοψίζεται το σκεπτικό της απόφασης. Το παραθέτω:
«Held – (i) When after the close of pleadings a plaintiff had been given leave to amend his statement of claim, it did not follow that the defendant had power without leave to make any amendment he chose to the defence; in such circumstances the defendant was only entitled to amend the defence without special leave by introducing consequential amendments ..»
[13] «Οι ενάγοντες ισχυρίζονται ότι το εναγόμενο πλοίο προέβηκε στην τροποποίηση χωρίς άδεια. Η τροποποίηση η οποία έγινε στην Υπεράσπιση έγινε σαν συνέπεια αίτησης των εναγόντων για τροποποίηση της Αναφοράς, την οποία αποδέχθηκε το εναγόμενο πλοίο στις 18.9.86. Η τροποποίηση έγινε για να αντικατασταθεί η ενάγουσα Τράπεζα Williams and Glyn´s Bank plc με την Royal Bank of Scotland plc, στην οποία μεταβιβάστηκαν δια νόμου όλα τα δικαιώματα. Η θέση των εναγόντων είναι ότι ενώ αναγνωρίζουν στο εναγόμενο πλοίο το δικαίωμα να κάνει τις απαραίτητες τροποποιήσεις, στην αρχική του Υπεράσπιση, συνεπεία της δικής τους τροποποίησης, αναφέρουν ότι αυτό το δικαίωμα περιορίζεται στις τροποποιήσεις που συνεπάγονται ή είναι αναγκαίες από τις τροποποιήσεις που έγιναν. Υποστήριξη στη θέση αυτή βρίσκουν στα λόγια του Λόρδου Russell στην υπόθεση Squire v. Squire (1972) 1 All E.R. σελ. 891, στη σελίδα 897, όπου είπε:
“In our judgment the arguments advanced by the plaintiff are to be preferred, and the leave to amend the defence in circumstances such as the present is limited to those amendments that are consequential in the sense of the formula above mentioned ..”
Συμφωνώ ότι πράγματι το εναγόμενο πλοίο στην τροποποιημένη Υπεράσπιση του ξέφυγε από τα «επιτρεπτά» πλαίσια. Εάν επιθυμούσε να έκανε περισσότερες τροποποιήσεις από ότι ήταν απαραίτητο, θα έπρεπε να είχε κάνει σχετική αίτηση. Όμως το θέμα είναι τι έπρεπε να έκαναν οι ενάγοντες βλέποντας αυτή την εκτροπή. Σίγουρα θα έπρεπε να έκαναν αίτηση για διαγραφή των παραγράφων της Υπεράσπισης που ξέφυγαν από την εξυπακουόμενη εξουσιοδότηση για τροποποίηση.»
[14] Όπως λέχθηκε στην υπόθεση Williams & Glyn´s Bank plc (πιο πάνω) στις σελίδες 336 – 337:
«.. η τροποποίηση γίνεται με βάση αρχική διαταγή που αφορά άλλο δικόγραφο, στην οποία θεωρείται ότι ενσωματώνεται και συνυπάρχει η συμφυής ή εξυπακουόμενη δικαστική εξουσιοδότηση στην άλλη πλευρά να τροποποιήσει και αυτή τα δικόγραφα τα οποία ήδη καταχώρισε σε απάντηση των νέων ισχυρισμών και μόνο. Αυτή η «εξουσιοδότηση» που θεωρείται ότι υπάρχει σε κάθε τέτοιο διάταγμα, έστω και εάν ουσιαστικά στην πρακτική ποτέ δεν αναφέρεται, δεν είναι προκαθορισμένη ρητά, αλλά είναι τελικά θέμα γεγονότων εάν κάποιος την υπερέβη ή όχι και σε ποιο βαθμό.»
Source

Cyprus protesters at overseas property exhibition

0
Cyprus Property News
Cyprus Property News

British home buyer Conor O’Dwyer supported by members of the Alpha Panareti Owners Group staged a protest outside ‘A Place in the Sun Live’ overseas property exhibition at Earls Court in London.

Conor O’Dwyer & Alpha Panareti Owners Group members outside ‘A Place in the Sun Live’ overseas property exhibition at Earls Court
Conor O’Dwyer & Alpha Panareti Owners Group members outside ‘A Place in the Sun Live’ overseas property exhibition at Earls Court

BRITISH property buyer Conor O’Dwyer staged a protest outside ‘A Place in the Sun Live’ overseas property exhibition at Earls Court accompanied by members of the Alpha Panareti Owners Group, in a move that could cause further damage to the Island’s beleaguered property industry.

O’Dwyer told Cyprus Property News last week that he planned to protest outside the exhibition. He said that he would be raising awareness of the pitfalls of buying property in southern Cyprus and distributing leaflets warning people about the problems that he, and others, have encountered.

The thousands of visitor who flocked to the exhibition were greeted with placards reading ‘Shame on Cyprus’ and ‘Cyprus Island of fraud’ along with others naming a specific bank and property developer.

Members from the Alpha Panareti Owners Group joined Mr O’Dwyer in his protest. Many of these believe that they have been mis-sold property and are taking advice from their lawyers on possible legal remedies.

‘A Place in the Sun Live’ claims to be “the UK’s biggest and best-attended overseas property exhibition” and is organised in conjunction with the popular Channel Four television programme, which attracts millions of viewers each week. The exhibition ends today.

The protest caused some unrest amongst exhibitors, which included a number of property developers from Cyprus, but the police were on hand to ensure there were no problems and that everything remained calm.

By: Nigel Howarth Published: Sunday 13th March 2011

To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

Brit at centre of dispute arrested charged and freed

0
Cyprus Property News
Cyprus Property News

Conor O’Dwyer was detained as he tried to leave the Paralimni court last Friday and was later arrested, handcuffed and taken to the police station where he was charged with public insult and later released.

CONOR O’Dwyer, the Brit at the centre of a five year legal battle with Cypriot developer Christoforos Karayiannas & Son Ltd was detained and later arrested by the police as he left the Paralimni court last Friday.

Mr O’Dwyer was in court to hear Attorney-General Petros Clerides decision that he had dropped the criminal case against him for documenting details of his ongoing property dispute with Karayiannis on the Internet.

But two police officers prevented O’Dwyer from leaving the courtroom after the hearing and he was taken to a holding area in the court. He was subsequently arrested and driven to the police station in handcuffs where he was charged with public insult and later released.

Earlier in the week O’Dwyer and his wife Michaela had been filming in Cyprus with a crew from the national ITV network for their prime-time series “Homes From Hell” due to be transmitted later this year.

Conor & Michaela O'Dwyer with an ITV film crew outside the Paralimni office of Cyprus property developer Christoforos Karayiannas & Son Ltd
Conor & Michaela O’Dwyer with an ITV film crew outside the Paralimni office of Cyprus property developer Christoforos Karayiannas & Son Ltd

The charges arose from an incident on Thursday outside Karayiannas’ office in Paralimni where ITV had been filming the couple holding a banner (see photograph) containing the words “Karayiannas are Criminals”.

In October, the Paralimni Court found Christoforos Karayiannas, his son Marios and Charalambos Ttigis guilty on criminal charges relating to their assault on Mr O’Dwyer in 2008.

By: Nigel Howarth Published: Sunday 20th February 2011
To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

My false arrest in Cyprus: 18-02-2011

5
false arrest in Paralimni Court. All charges later dropped.

Τ Η Λ Ε Ο Μ Ο Ι Ο Τ Υ Π Ο
ΗΜΕΡ.: 18 Φεβρουαρίου 2011

ΑΠΟ: ΓΕΩΡΓΙΑΔΗΣ & ΜΥΛΩΝΑΣ

ΦΑΞ: 22778444

ΠΡΟΣ: ΓΕΝΙΚΟ ΕΙΣΑΓΓΕΛΕΑ ΤΗΣ ΔΗΜΟΚΡΑΤΙΑΣ
ΚΟΝ ΠΕΤΡΟ ΚΛΗΡΙΔΗ
Προσοχή κα Πολίνα Ευθυβούλου

ΦΑΞ: 22665080

ΑΡ. ΣΕΛΙΔΩΝ: (Συμπεριλαμβανομένης και αυτής) 3

Αγαπητέ συνάδελφε,

ΘΕΜΑ: CORNELIUS O’DWYER

Αναφέρομαι στο πιο πάνω θέμα και περαιτέρω τηλεφωνικής μας επικοινωνίας σε ενημερώνω και γραπτώς τα πιο κάτω:

Μετά λύπης μου αναγκάζομε να καταγγείλω ένα περιστατικό που δεν τιμά την χώρα μας, σε σχέση με τον πελάτη μου κον Conrelius O’Dwyer και την συμπεριφορά των αστυνομικών με αρ.963, 2961, 5270 και 273 καθώς επίσης και άλλων αστυνομικών που συμμετείχαν στο πιο πάνω περιστατικό, τα στοιχεία των οποίων δεν έχω τώρα στην κατοχή μου.

Ο πελάτης μου μετά την απόφαση σας να αναστείλετε την ποινική δίωξη εναντίον του στην υπόθεση του Δικαστηρίου Παραλιμνίου με αριθμό 793/2010, έμεινε απόλυτος ικανοποιημένος με την Κυπριακή Δημοκρατία και αποφάσισε να επικεντρώσει τις διαμαρτυρίες του εναντίον της Εταιρείας από την οποία αγόρασε το σπίτι του και αυτών που καταδικάστηκαν για τον ξυλοδαρμό του, δηλαδή τους κ.κ. Μάριο και Χριστόφορο Καραγιαννά.

Χτες διεξάχθηκε ειρηνική διαμαρτυρία έξω από το γραφείο της Εταιρείας Καραγιαννάς, μετά που ενημερώθηκε σχετικά το Αρχηγείο Αστυνομίας και ο Αστυνομικός Διευθυντής της περιοχής και το θέμα καλύφθηκε από τον γνωστό σταθμό ITV. (Επισυνάπτω σχετική επιστολή που έχει σταλεί στο Αρχηγείο). Κατά την διάρκεια της διαμαρτυρίας μια ομάδα αστυνομικών προσήλθε στον χώρο και προσπάθησε να μετακινήσει τον πελάτη μου, χωρίς επιτυχία.

Η συμπεριφορά των αστυνομικών σύμφωνα με τους παρευρισκομένους, δεν ήταν πρέπουσα και όλα είχαν βιντεογραφηθεί από τον εν λόγω σταθμό.

Σημειώστε ότι ο πελάτης μου απλά στεκόταν με την σύζυγο του με ένα πανό που έγγραφε πάνω “Karayiannas are criminals”, τίποτα άλλο δεν έκανε.

Οι αστυνομικοί του είπαν ότι διαπράττει αδίκημα χωρίς να τον ενημερώσουν για ποιο αδίκημα μιλούν. Αυτός τους ανέφερε ότι οι Καραγιαννάδες είναι πράγματι εγκληματίες επειδή καταδικάστηκαν από το Δικαστήριο για τον ξυλοδαρμό του, αλλά οι αστυνομικοί επέμεναν ότι οι Καραγιαννάδες δεν είχαν καταδικαστεί.

Σήμερα όταν πήγε στο Δικαστήριο Παραλιμνίου με την σύζυγο του, για να ανασταλεί η υπόθεση με αρ.793/2010 μαζεύτηκαν αρκετοί αστυνομικοί, οι οποίοι τον απόκλεισαν από το να φύγει από τον χώρο του Δικαστηρίου, δεν τον παρουσίασαν ένταλμα σύλληψης και όταν προσπάθησε να βγει από το κτήριο, ενώ μου μιλούσε στο τηλέφωνο, άρχισαν να του φωνάζουν, να τον σπρώχνουν και τον έβαλαν στο κελί, χωρίς να τον πληροφορήσουν για λόγους που του στέρησαν την ελευθερία του.

Όταν μίλησα με τον αστυνομικό 963 πριν τον οδηγήσαν στο κελί, μου είπε ότι δεν είχαν εκείνη την ώρα ένταλμα σύλληψης, αλλά τον κρατούν μέχρι να εκδώσουν το ένταλμα.

Είναι λυπηρό ένας ξένος που ήρθε στην χώρα μας για να επενδύσει και του οποίου κατακράτησαν τα λεφτά χωρίς να του δώσουν το σπίτι που αγόρασε, τον κτύπησαν δύο φορές να δέχεται τέτοιου είδους αντιμετώπιση από τους αστυνομικούς της περιοχής στο Παραλίμνι.

Σημείωστε ότι όταν έκανε ανάλογη διαμαρτυρία 2 φορές έξω από το Προεδρικό Μέγαρο, η συμπεριφορά των αστυνομικών ήταν άψογη, κάτι που αναγνώρισε ο πελάτης μου και είχε και σχετική δήλωση στα μέσα μαζικής επικοινωνίας.

Με συναδελφικούς χαιρετισμούς,
Γιάννος Γ. Γεωργιάδης
Δικηγόρος & Νομικός Σύμβουλος

Κοινοποίηση:
1. Αρχηγείο Αστυνομίας, Φαξ 22808598, Λευκωσία
2. Βρεττανική Ύπατη Αρμοστεία, Φαξ 22861125, Λευκωσία

Yiannos Georgiades of Georgiades & Associates
my Lawyer Yiannos Georgiades of Georgiades & Associates

State drops criminal case against Conor O’Dwyer

0
Cyprus Property News
Cyprus Property News

ATTORNEY General, Petros Clerides, has decided to stay criminal proceedings against Conor O’Dwyer. In a three line letter to Yiannos G. Georgiades, Conor O’Dwyer’s lawyer, Clerides said simply:

“I refer to the above case (793/2010) and inform you that I have decided to suspend the prosecution against your client Cornelius Desmond O’Dwyer.”

The case against Conor O’Dwyer was filed by the Paralimni Police Chief last October and was in connection with him uploading material to the Internet relating to his dispute with property developer Christoforos Karayiannas & Son Ltd. The case raised significant issues concerning freedom of speech online in Cyprus.

Conor and his wife Michaela are currently in Cyprus filming with a crew from the national ITV network for their prime-time series “Homes From Hell” due to be transmitted later this year.

By: Nigel Howarth Published: Monday 14th February 2011
To see comments from British expats read this article in the Cyprus Property News
Copyright © Cyprus Property News

Double selling fraud: the O’Dwyer judgement

0
Financial Mirror Cyprus
Financial Mirror Cyprus

FOR at least five years, the main complaint by Cyprus property buyers, particularly foreigners, has been non-issuance of Title Deeds. Typically, the developer has taken a prior mortgage on the land, which was either unannounced or deliberately hidden but, in any event, not revealed because of non-existent or negligent searches.

Non-discharged mortgages add to developer foot dragging and bureaucratic delays. Some 130,000 properties are still awaiting their Title Deeds, typically 7-15 years or more.

However, some cases have also involved alleged ‘double selling’ fraud whereby the developer sells a property to Party A, fails to lodge the contract with the Land Registry and then sells it again to Party B (possibly for a higher price) but fails to reimburse Party A. There are also alleged variants of this scam.

The most high profile case involves Mr Conor O’Dwyer who bought a property in Frenaros from Karayiannas developers. O’Dwyer brought a number of legal actions against the developers. One action, a private criminal prosecution for fraud under section 303A of the penal code, received judgement on 20th January 2011.

O’Dwyer had reported his allegations to the Police and the Attorney General who declined to act. He then felt obliged to prosecute both the developers and Michelle McDonald, the second buyer who now occupies the property.

This whole saga has received massive coverage in the English media but scant attention in the Greek language media. However, it would be unwise for anyone to ignore the huge negative implications for property buyers and for Cyprus.

Real protection or a mirage?

For many years, the standard claim by the Cyprus government, developers, lawyers and estate agents has been that a buyer of immovable property is absolutely protected once his sales contract is lodged with the Cyprus Land Registry.

This claim, supported by a precedent Supreme Court ruling, has been their main counter to the avalanche of allegations, criticism, anger and demands for justice from property buyers, largely from foreigners and their MEPs.

Indeed, on 22nd July 2009 the Minister of the Interior Mr Neoclis Sylikiotis issued a lengthy official statement about the Title Deeds scandal, noting that “those allegations are entirely unsustainable”.

He further clarified that “the current system and the existing legislation protects buyers and their ownership status”. He went on: “…..the ownership status of a buyer-owner of immovable property in Cyprus is definitely secured and cannot be challenged, as long as the buyer-owner has submitted the buying-contract to the Department of Lands and Surveys”.

Finally, he emphasized that “….there is something that one must not forget. Nobody and no Authority anywhere can ever challenge the property rights or ownership status of buyers of immovable property within the territory which is under the control of the Republic of Cyprus”.

A few days earlier, in a letter to Graham Watson MEP, Mr Sylikiotis had stated: “……buyers of immovable property are protected, once they deposit the Contract of Sale at the appropriate District Office of the Department of Lands and Surveys according to the Sale of Lands (Specific Performance) Law, Cap 232”.

What possibly could be doubted from such emphatic statements from the Minister himself, backed up a Supreme Court ruling? Well, the judge in the private criminal prosecution brought by O’Dwyer clearly thought otherwise.

The judgement

The defendants were found not guilty of ‘double selling’ fraud. Apparently, the judge decided that the prosecution had failed to prove, as required under criminal law, that the defendants had committed fraud ‘beyond all reasonable doubt’.

In my opinion as a non-lawyer, the prosecution would have had to prove a deliberate intention to permanently deprive the rightful owner of his property.

The judge acknowledged that O’Dwyer was the rightful owner and that he had lodged his sales contract at the Land Registry. She further acknowledged that he had made stage payments as per contract and that the developers had not returned his money, despite having re-sold the property to another person. The fact that the developers apparently have never offered or made any reimbursement of his money appears to demonstrate a deliberate intention to permanently deprive him of the property.

Under civil law, res ipsa loquitur (the thing speaks for itself) and ‘on the balance of probabilities’ would apply.

However, this was a criminal case and the judge felt that intent was not proven beyond all reasonable doubt. What other logical reason can be put forward for what they did? It cannot have been just an error or forgetfulness, as the matter was brought swiftly to their attention. By eliminating other potential defences such as insanity and intoxication, that just leaves ‘lack of intent’ and the purposefulness with which they went about it strongly suggests intent. After all these years and no hint of a repayment, the intent also looks pretty permanent! However, just as disturbing, and contrary to the precedent Supreme Court ruling, the judge also stated that lodging of a sales contract at the Land Registry does not automatically confer protection against ‘double selling’: “the fact they (plaintiffs) submitted a sales contract to the Land Registry did not mean they automatically and in perpetuity have become the ‘owners’ (as they mean it) of the residence.”

This judgment thus cancels the standard claim by government, developers, lawyers and agents that buyers are absolutely protected.

An appeal is being lodged with the Supreme Court and so the judge’s reasoning would be examined and evaluated formally when the appeal is heard.

The implications

Nevertheless, regardless of the final verdict on appeal, immense and irreversible damage has already been inflicted internationally by this and other cases on the Cyprus property market and the general reputation of Cyprus.

O’Dwyer alone is engaged in several other cases against his developers. They have already been found guilty of assaulting O’Dwyer in two separate cases and a civil claim for damages against them is still pending.

The Cyprus Property Scandal is not just about Title Deeds but the totality of factors that influence potential new buyers. Many existing foreign buyers report that they now feel terrified and their ‘Cyprus dream’ has been shattered. Potential new buyers simply strike Cyprus off their prospect list when they see earlier buyers being treated so badly.

Cyprus courts have no juries but millions of media and Internet users around the world, including potential new buyers of Cyprus properties, have become the proxy jury in the O’Dwyer cases and all the other horror stories they read or hear about. With yet more TV exposés imminent in the UK, there seems no end in sight to Cyprus’s property market woes.

Decent developers, lawyers and estate agents that I know (yes, they do exist) are exasperated and fearful of the obvious negative long-term impact on an already flat market. No sizeable developer can rely solely on domestic sales but what foreigner will buy here now?

The Cyprus economy also cannot afford to delay any recovery of its property sector. Prior to the downgrading of Cyprus’s financial ratings by Moodys, S&P and Fitch in recent weeks, Moody’s had cited Cyprus’s ailing property sector as a factor “as it remains a risk area with weak demand and unclear growth prospects”.

This deep self-inflicted wound requires urgent, radical treatment – not a sticking plaster, an aspirin and a hope that the patient will simply recover naturally. However, on Cyprus’s past record of inaction on these matters, the prognosis looks decidedly bleak.

©2011 Alan Waring
(This article first appeared in the Financial Mirror)
To read comments on this article from expats in Cyprus see the Cyprus Property News

Dr Alan Waring is an international risk management consultant with extensive experience in Europe, Asia and the Middle East with industrial, commercial and governmental clients. He is a Fellow of the Institute of Risk Management and is a founding member of the IRM Cyprus Regional Group. Contact info@dralanwaring-riskconsultants.com.

Corporate Risk and Governance: An End to Mismanagement, Tunnel Vision and Quackery
Corporate Risk and Governance: An End to Mismanagement, Tunnel Vision and Quackery